好房網News編輯中心／整理報導
玉銘與秀蘭屆齡退休，子女們各自嫁娶後搬離原生家庭，孩子們支持爸媽搬回老家透天厝，鄉下環境空氣好，又有老鄰居作伴，空間寬敞舒適，不用擠在都市叢林鴿子籠，生活毫無品質可言。
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夫妻倆當年為了孩子就學購買的四房華廈，地點好，近新竹科學園區與實驗小學，閒置大半年後，考量此刻房市進入買方市場，不急售的老夫婦決定先出租，把房租拿來補貼家用，多少減輕下一代負擔。
招租廣告才剛放上網，立刻就有詢問電話，有竹科兩位工程師打算合租，但要求房東提供沙發、床、冰箱等全套家具；也有剛上小學的年輕家庭想租，孩子活潑好動，看房時竟趁爸媽不注意，拿著彩色筆就在牆面塗鴉。
經過評估後，夫妻倆決定租給同社區住戶，對方是租來給高齡八十餘歲的爸媽與照護外勞同住，不要求添購任何家具，但秀蘭擔心租給老人家，會有在屋內身故的風險……
Q1 比起學生或單身上班族，出租給家庭有何優勢？
一般來說，學生族多為短期租客，且可負擔租金能力有限，會優先選擇房租含水電或網路、有線電視費用，或提出附家具等要求，對房東來說，等於變相縮減收入，若簽約時間不長恐難回本，也有重新招租或空租期拉長等風險。
單身上班族雖無此困擾，但可能會因交友複雜，導致門戶出入分子難以控管。出租給家庭最大的優點就是相對穩定，繳租較正常，且通常會續約，甚至一次簽3～5年租約，對房東來說更有保障。
Q2 投資何種房型最適合出租給家庭？
隨著社會型態變遷，家庭人口結構也隨之改變，兩代為主的核心家庭漸取代三代同堂的主幹家庭，也間接影響到家庭租屋需求。
永勝資產管理執行長徐銘達指出，目前租賃市場，以2～4房最符合家庭客需求，北部因房價高，整體租金相對較高，又以公寓或華廈為主流，中南部則有部分透天產品，惟多數家庭客另有小孩扶養等教育支出考量，通常租賃預算不會太高，中古屋會比新屋更有議價彈性，比較會優先考量。
Q3 房子具備何種條件？空屋出租好還是附家具、家電好？
想在最短時間內把房子租出去，就得先了解租客心中最在意的是什麼。以家庭租客來說，新婚家庭在意生活品質與小孩房的可擴充程度，已有小孩的父母會對居住環境多些要求，學區與社區管理也是選擇重點，三代同堂則需更充足房間，四房以上是基本需求，若是作為養老使用，則社區休閒規畫、搭車便利性與離醫療據點近都是考量重點。
由於多數家庭租客已有慣用家電或家具，徐銘達建議房東可以空屋出租，有特殊需求再斟酌購買。
Q4 租給有小孩或老人的家庭需要承擔什麼風險嗎？
「有小孩的家庭，最主要的問題是小孩較會破壞家具及牆壁亂畫，老人則擔心發生身故。」徐銘達分析，若是新購買的房子拿來出租，或家具較貴的豪宅，最怕遇到失控小孩，租給老人最大風險則是擔心在屋內死亡，出租宅慘變凶宅。
徐銘達建議，針對有小孩的家庭租客，由於合約均有註明恢復原狀，可口頭再次提醒，老人發生意外的機率整體而言其實不高，房東若擔心，可要求提供一位保證人，作為未來求償保障。
Q5 如果房客希望簽訂長約，租金要怎麼調整較好？
簽訂租約時間的長短，須由房東與房客共同議約，太短房東得疲於招租、找尋新房客，太長又怕遇到奧客或怪客，衍生拖欠房租甚至侵占等問題，因此實務上多傾向先以一年租期為基本，若要續約，則以該年繳租情況與屋況維持狀態再議。
租金也是房東在意的關鍵之一，要是房客希望簽訂長約，房東若擔心房租無法隨市價有所調整，徐銘達建議，「有種做法是比照物價指數調整，或在第3年起註明每年3～5％調整比例。」
Q6 出租房子給弱勢家庭可以享稅金減免嗎？
內政部2007年開辦整合住宅補貼方案，符合條件的弱勢住戶每戶可補助最高4,000元租金補貼，但承租戶須將租賃契約交給內政部審核，恐導致房東被課稅，使房東變相增加租金。目前初審通過住宅法第12條之1修正案，房東出租給弱勢民眾，租屋期間所獲得租金1萬元以內可免徵所得稅。
徐銘達補充，住宅法修正後，出租給弱勢家庭的房東可享租賃所得稅部分減免及房屋稅地價稅比照自用住宅，「但還是要以條例正式通過為準。」
