好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
許多人繼承祖產時會發現，老房子只有土地權狀，卻沒建物權狀，也就是所謂未辦保存登記的房子，這時候該怎麼辦呢？資深地政士表示，由於早期沒有建築管理，參照《土地登記規則》第79條，只要能證明是實施建築管理前建造的建物，即便沒有使用執照，依然可以申請建物第一次登記，合法取得建物所有權狀正本。
正業地政士事務所所長鄭文在表示，個案的爸爸早年花費一生積蓄建造房子，由於老人家不諳法律，沒有申請建物保存登記，所以沒有建物權狀正本，只有土地權狀正本。後來爸爸往生了，兒子繼承了爸爸的遺產後，遍尋不到建物權狀正本，為了紀念這間房子，兒子想把房屋完成保存登記，取得建物權狀正本。
「未保存登記」老屋基本證明全失效 空照圖成翻盤關鍵證據
由於這名爸爸已往生多年，該如何舉證呢？鄭文在說，只要能舉證戶籍設籍日期、房屋稅的稅籍證明、門牌號碼初編證明、用水證明或是用電證明，只要這些房屋相關資料是建築管理之前就存在的事實，房屋的建物權狀就能夠核發。
可惜所有的基本資料，都顯示在建築管理以後才核發，所以送件地政事務所辦理時就被駁回了。鄭文在表示，後來透過申請建管前的空照圖和現場比對，並在空照圖上發現了當年這間房屋的面積，就成了最有利的證據。
空照圖僅證合法 實際面積仍須重新測量
鄭文在表示，類似案件往往只要使用房屋稅籍、門牌初編、戶籍謄本，與水電證明即可，但是個案的房屋建照時間點，剛剛好在實施建築管理的前後，也就是蓋房屋時是建築管理前，蓋好房屋後是建築管理以後，造成門牌初編證明和建築管理日期約有1至2個月的落差。
幸好「人在造天在看」透過空照圖，解除了無法辦理建物第一登記的危機。如果這案例是發生在開發商身上，建物的權狀銷售後轉換成市價，就可成為公司的獲利；以此個案而言，建物的權狀，等於是轉換成對父親的感恩與懷念，這是無價的。
不過，空照圖的面積無法試算成房屋權狀的面積只能證明該房屋的合法性。鄭文在說，實際房屋面積，還是要由地政事務所來實際測量，才能繪製建物測量成果圖，再依照這張建物成果圖核發建物所有權狀正本。
可用8大文件舉證 戶籍、水電、稅籍都算
鄭文在強調，舉證責任是能否辦理建物保存登記的重要關鍵。依照目前地政事務所規定，實施建築管理前建造的建物，無使用執照者，應提出主管建築機關或鄉（鎮、市、區）公所的證明文件，或實施建築管理前有關建物的相關文件，包括：
1、曾於該建物設籍之戶籍謄本
2、門牌編釘證明
3、繳納房屋稅憑證或稅籍證明
4、繳納水費憑證
5、繳納電費憑證
6、未實施建築管理地區建物完工證明書
7、地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖
8、其他足資證明之文件
而目前已經極少有新房子落成後，未辦保存登記，現在的法令是建商會在建照執照核發時，就將區分所有建物的主建物、附屬建物及公設比例計算完成，製成預售屋買賣契約書，銷售給消費者。
等房屋建築完成取得使用執照後，由起造人取得建物所有權狀，再將土地及房屋移轉登記給買方，買方收執權狀後，完成房屋點交手續。
沒權狀也能賣？補辦建物權狀 才是老宅增值關鍵
至於如果繼承後，想賣老房子時，才發現地上物是未辦理保存登記的建物，該怎麼辦呢？由於沒有建物權狀的房子，仍具房屋稅籍，所以要登記給新的買方前，必須先完成繼承登記，再由新所有權人出售給新買方，繳納房屋契稅後，才可以完成移轉手續。
雖然新買方仍沒有建物所有權狀，但房屋稅籍完成所有權移轉，房地所有權移轉登記才算完成。
鄭文在也提醒，如果老宅出現「有土地權狀，卻沒有建物權狀」的情形，要留意現今不動產買賣是以坪數計價，光有土地權狀卻無建物權狀，可能無法申請銀行貸款，少了貸款的加持，市場價格就會發生極大落差，尤其對於要賣老宅的人來說，取得建物權狀就是增值的好方法。
