好房News記者馮牧群／採訪報導
十年前，台灣新地標、當時世界最高的台北101大樓從台北市中心拔起，揭開商辦市場與國際接軌的全新一頁，也加速商業活動中心板塊東移。當年世邦魏理仕首次評選「台北市十大名辦」，藉此為頂級A辦市場訂立標竿，事隔十年再度舉辦調查，前十名竟有七成落在信義基隆商圈，再次驗證東區為商辦大樓的一級戰區。
台北市的頂級商辦市場在過去十年大洗牌。(好房News記者陳韋帆拍攝)
世邦魏理仕觀察近十年台灣商業中心位移狀況，並藉由評選，提供各大企業評估辦公大樓的標準。此次評選十大名辦，由現有台北市150棟A級、B級辦公大樓中，篩選出10棟頂級大樓，依其區位、大樓品質、出租狀況及管理等項目，加上權重比例計算選出得分較高者。
十大名辦 信義基隆區包辦七棟
入選台北市十大名辦，都是金字塔端的頂級大樓，其中不乏在榜上屹立十年不搖的頂級商辦，例如遠企中心、國泰金融中心、大陸工程敦南大樓及新光摩天大樓，甚至已屆28年高齡的國貿大樓，因高規格、設備完善、重視管理，依舊在市場站穩地位。然而，也有不少後起之秀竄出，台北101成為近十年頂級A辦指標，信義區的遠雄A1、華新麗華大樓、新光A12、統一國際大樓紛紛落成，擠進前十名寶座。
世邦魏理仕代理部總監陳頌民分析，與十年前相比，前十大商辦不論硬體設備、規格、物管品質都有長足進步，但以外商企業角度來看，還有許多值得正視的議題，諸如公設比過高、坪效低、機電設備緊急備援措施不足等問題。值得讚賞的是，台灣商辦逐漸走向環保、綠能方向，台北101是全球最高綠建築，得到LEED白金級認證，遠雄A1則為LEED金級候選名單，追求永續發展及節能減碳已是商辦市場的新趨勢。
名辦重心東移 租金遠高A辦平均
陳頌民表示，現階段商辦租賃市場，西區因商業活動降低，導致租金下滑，國際租客向東區外移，若台北車站雙子星案能如期開發，勢必能成為國際租客評選進駐地點之一，藉此提升西區商業機能，促進台北市軸線反轉。
根據2013年第四季調查，台北市A級辦公大樓平均月租金為每坪2555元，十大商辦的租金高於平均值17~64%。由此可見，租客普遍願意支付較高租金以享受品質佳、環境好的頂級商辦。區域位置是決定商辦價格的關鍵之一，信義基隆區新落成大樓，坐擁地利優勢，加上高規格設備及服務，月租金開價衝破每坪4000元，對照台北車站的新光摩天大樓，因位置偏離大型外商集中的信義計畫區，加上樓齡已達20年，租金維持A級商辦一般水準。
國內外五百大企業 就愛群聚名辦
如同豪宅住戶非富即貴，十大商辦承租戶以國際知名企業及國內大型企業為主，像是台北101的租客包括Google、L'Oréal、Bank of America等全球頂尖企業；國泰金融中心的租客有IBM、微軟、澳盛銀行、瑞銀，遠企中心則有包括高盛、摩根士丹利等重量型金融機構，堪稱含金度最高大樓。
陳頌民說，十大名辦租客以金融、科技業居多，顯示此類型產業對辦公大樓的品質要求較高，付租能力也較強。同時，不少本地大型企業總部設於此，如國泰金控、新光人壽、大陸工程。
優質物業管理提高大樓價值並延長壽命
另外，前十大商辦中不乏「凍齡有術」的大樓，包括高齡28年的國貿大樓、已歷史20年的遠企中心及新光摩天大樓，儘管新秀冒起，依然屹立不搖，可見一棟優質辦公大樓，除了區位條件及基地面積等先天因素，後天的規劃與物管，也對大樓租金報酬與資產壽命有直接影響。
陳頌民指出，開發商興建商辦不但想獲利回本，更希望大樓的穩定租金收益提高投資報酬率，資產可逐年增值。因此，業主若能提高物管品質，加強對清潔、保全、機電團隊的管理，在高樓不斷竄起的台北市中心，租金要維持競爭力並非難事。他預估，未來包括國泰置地廣場、南山廣場、宏泰南京金融中心、富邦敦南大樓都將陸續完工，台北市未來3~5年的指標性商辦，將經歷一次重新洗牌。
