工商時報／王春木桃園市地政士公會理事長
台灣地震頻繁，導致房屋買賣移轉過程中常有糾紛。例如，賣家賣房屋給買家，雙方簽約後，先將鑰匙交給買家，然後再進行過戶登記。但在過戶登記前一天，房子因地震倒塌了。那麼，買家是否可以根據民法第266條的給付不能，因為天災地變，導致雙方都無法負責，一方完全無法履行給付，而另一方主張免除給付義務呢？
一般來說，根據民法第373條規定「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」從買賣物品交付的那一天起，物品的利益和風險都由買家承擔。所以，即使買家還沒有取得所有權，一旦物品交付，買家就被認為已經有了收益權，並且必須自行承擔風險。在上述案例中，房屋因地震而全毀，是不可歸責於買賣雙方的事由，賣方可以免除過戶登記，但因為賣方已經先將房屋交付給買方，買方就必須自行承擔風險，不能再主張免除給付價金。
在買賣動產的部分，所有權的移轉是以「交付」為移轉方式，所以物品交付後，風險就應由買家承擔，這點並無爭議。但在不動產的部分，因為我國的不動產所有權移轉是以「登記」為生效要件，所以可能會發生先行交付不動產給買家，然後再進行登記移轉，或者已經完成所有權移轉的登記，但不動產還沒有交付的情況。
那麼，我們應該以何為準呢？根據最高法院的判例，民法第373條所謂的風險負擔，除非契約另外有訂定，否則從物品交付的那一天起就轉移給買家，不論買家是否已經取得物品的所有權。至於「交付」（通常稱為點交）是指將物品的占有權轉移給他人；而「占有」則是指當事人能夠實際控制物品。如果出售的房屋有租約，在更換租約後，由買家變成新的房東，買家因為對房屋有實際控制權，就會被視為占有人。
然而，前述的風險負擔是以「交付」為基準，不論買賣的對象是動產還是不動產都是如此。因此，在不動產的買賣中，「產權轉移」和「風險負擔」的時間點是不同的。在產權轉移登記（也就是過戶）之後，雖然所有權人已經變成了買家，但在點交之前，但風險負擔仍然由賣家承擔。
