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地上權宣告安樂死? 竟是政府自己搞出來 

#地上權 #公告地價 #地租

好房網News記者蔡佩蓉/台北報導

近幾年為配合抑制房價上漲及500坪以上公有土地禁止出售的策略,政府與國營企業積極辦理地上權標售,希望藉由地上權價格低於所有權的特性,降低建商土地成本,提供較便宜的住宅產品,並促進閒置土地再度利用,不過,這項美意,恐怕在公告地價大漲後,進退維谷。

台北市地上權案地租暴漲驚人。(好房網News記者陳韋帆攝影)

政府與民間合作的地上權開發案大多有規劃開放式公共設施,附近住戶因此受惠。(好房網News記者陳韋帆╱攝)

根據第一太平戴維斯統計,2013年及2014年各年度地上權標售權利金分別為358億元及359億元,但2015年成功脫標的地上權權利金為193億元,年減率46%,標脫件數更從2013年的35件減少為18件。

地上權標售不僅面臨住宅市場交易滑落的難題,開發營運成本在近2年大幅飆升,尤其是位於台北市的大型指標案件,更面臨房屋稅及地租雙漲的困境。除了房屋稅至少增加1.6倍,今年又適逢3年1次的公告地價調整,六都公告地價漲幅皆超過3成,台北市平均漲幅高達30.38%,使得超大型地上權案地租成本明顯增加。

以脫標的公部門三大地上權指標案為例,包括世貿二館地上權、A25地上權以及台北學苑地上權,公告地價漲幅皆超過3成,其中台北學苑地上權案,今年度地租漲幅更高達88%,而地上權權利金高達269億元的世貿二館案,今年地租更增加將近8700萬元,漲幅驚人。

第一太平戴維斯估價師事務所所長張宏楷表示,地上權案期間動輒30年以上,甚至長達70年,長期累積下來,影響甚鉅。另一方面,由於持有成本的變動性及不可預測性過高,投資人在未來評估新釋出的地上權案時,將更趨保守並提高風險報酬,進而拉低權利金價格,若標售底價定訂沒有適度調整,脫標難度增加。

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