工商時報記者蔡惠芳/台北報導
馨傳不動產智庫執行長何世昌12日指出,這波房市多頭算不算熱絡,中間有盲盒需釐清,不過受惠房地合一稅1.0及2.0、平均地權條例2.0、土建融被限縮、自然人限貸令等政策影響,房市進入籌碼被鎖住、賣壓低的時代,造成房市結構被重組;預期除非政策轉彎,否則只有兩隻黑天鵝會讓房價下跌,一隻是價格漲到大家都買不起、一隻是政經局勢丕變引發房市恐慌。
何世昌指出,若拉長時間軸線到最近32年,與1996年全台建物買賣移轉棟數曾突破50萬棟相較,現階段30萬棟是相對萎縮的。
近幾年價量背離、量低價漲的格局持續,建商享受打房紅利,擁有相對的控價權,似乎已成為房市新常態,主因在於政策,首先房地合一稅1.0和2.0,壓抑短期投機炒作,也抑制供給、鎖住五年轉手賣出、完工交屋後再綁五年的潛在新供給,五年屋齡新屋市場幾乎面臨真空狀態,根據研究,被鎖住不能短期賣出的潛在供給有3.16萬戶。
另外,央行限貸建商土建融政策,等於幫毋需仰賴銀行融資的大建商「清理戰場」,中小型建商相對競爭力弱化,造成大者恆大,控價權有增無減,現在預售屋房價,幾乎大建商說了算。
第三是自然人第二、三戶限貸令,何世昌分析,這個政策也推波助瀾,買盤從自有資金壓力較大的成屋、轉向付款較輕鬆的預售屋;最近,連雙北市的中小坪數產品,買氣也有回溫現象。
第四是上路屆滿一周年的平均地權條例2.0,何世昌指出,由於預售屋被限制禁止轉讓,如今已造成四大負面影響,包括:鎖籌碼更嚴重,每年減少3~4萬戶轉售量;買方怕買不到房,引發錯失恐懼症心態;建商控價權更強;預售市場缺少價格破壞者制衡價格,房價易漲難跌。
何世昌分析,種種政策解構了房市供需結構,建商推出的預售屋也迅速吸納市場的需求,你以為的打房政策,其實已經變成助漲房價的政策。