好房網News記者李彥穎／台北報導
商辦供給持續增加，為了爭取更好的租客，商辦之間的競爭更加激烈。高力國際企業客戶服務部資深執行董事陳頌民指出，隨著AI、半導體及金融產業成為商辦租賃主力，商辦的評級與價值的源頭終將回歸「使用者需求」。當前企業評估空間的標準已大幅轉向，國際認證不再只是選配加分項，而是頂尖商辦增加資產價值、精準招攬優質客戶的「核心門檻」與關鍵驅動力量。
客戶需求轉向！認證成為科技金融租戶選址的「硬指標」
陳頌民指出，以他長期服務科技業、半導體供應鏈、AI企業與金融機構，觀察到商辦市場需求端已經出現重大變化。過去商辦競爭的是區位與建築品質，現在企業更重視營運韌性，尤其是科技業與金融業，一旦突然營運中斷，馬上損失慘重，因此這些大企業，寧可付出更高的商辦租金，也要確保商辦硬體穩定性，而想要一眼確認商辦的營運韌性，國際認證就是最有公信力且直接簡便的方式。這使得國際認證不僅大幅提升商辦資產溢價，更是企業營運基礎設施不可或缺的一部分。
陳頌民分析，過去台積電因應蘋果（Apple）對供應鏈可持續性的要求，成為全台第一批申請LEED綠建築認證的企業，帶動全台商業不動產追求永續的風潮。如今在全球AI浪潮襲來、半導體擴廠以及台灣氣候變遷與缺電隱憂下，最頂尖的科技巨頭（如NVIDIA、Google）與頂級投行（如J.P. Morgan、高盛、摩根士丹利）在選擇租賃標的地點時，有否具備國際權威認證已成為篩選適合客戶的先決條件。租戶最在意的實質問題，已大幅轉變為經認證背書的「電力系統穩定」與「數位韌性」。
陳頌民回顧，十多年前幫國際大投行評估大樓時，就已經必須細看電力架構與防災細節，現在的標準又更加嚴格，尤其台灣有颱風與地震風險，更必須在商辦硬體「超前部署」。例如，大樓的基礎設施如電力進線、緊急發電機機房空間、管道間（Riser Space）容量與結構載重，全都是在建築規劃與興建階段就必須決定的硬指標。一旦大樓完工落成，事後想要再修改管道或增加電力進線，不僅施工極為困難，甚至在工程技術上根本無法達成。因此，開發商若能在規劃期就納入科技與金融租戶的營運韌性需求，就能確保大樓在未來二、三十年中持續具備市場競爭力，避免落入剛蓋好就面臨規格淘汰的風險，這些備援概念，也正是國際認證重視的環節。
未來供給大潮襲來 商辦展開「端牛肉競賽」
陳頌民指出，台北市未來幾年的商辦市場，南港、北士科以及各大公辦都更案將陸續釋出，幾十萬坪的新增供給即將傾巢而出。在供給量大幅增加、市場選擇變多的情況下，商辦之間的招商競爭只會比起過去更加殘酷與激烈。過去靠著優越地段就能「躺著租」的時代已經結束，業主必須主動拿出實力來吸引優質租戶。
陳頌民形容，這場未來的商辦大戰，絕非盲目的規格軍備競賽，而是一場比拚誰能精準滿足頂級企業痛點的「端牛肉競賽」。所謂的牛肉，就是國際認證標章、充足的備援電力、足夠的管道間與智慧化管理能力。當市場進入買方市場，唯有預先將產品定位做到位、端出最具說服力牛肉的業主，才能在市場淹沒在供給大潮中時脫穎而出，順利去化並租給最具負擔能力且穩定的優質企業。
國際認證創造資產溢價：大幅縮短租戶評估期、加速簽約
高力國際市場推廣與企業傳訊暨ESG策略服務部資深董事朱秉瑩補充說明，以全台唯一集齊LEED、WELL、WiredScore與SmartScore「四證同框」的台北南山廣場為例，其實價登錄租金已突破每坪5,400元，明確證明了「認證等級越高，資產價值與租金溢價越顯著」的市場法則。
朱秉瑩指出，導入針對通訊韌性與智慧化的WiredScore與SmartScore等國際認證，對業主來說最直接的效益就是大幅縮短優質租戶的評估期（DD期），讓大樓更快速且順利地租給合適客戶。過去大型外商進駐前，派工程團隊到電信室與機房逐項檢驗可能要耗時10個月，這意味著業主有10個月收不到租金，甚至需給予長達10個月的免租期，損失高達上億元。大樓若已取得國際認證，即代表通過ISO 27001等安控與韌性規範，能讓客戶產生高度信任，大幅加速簽約與決策流程。
此外，實體細節與認證要求息息相關。例如垂直管道間（Riser Space）空間是否足夠供後續光纖拉線、管道間門禁管理是否嚴格以防商業機密洩漏，乃至地下室與電梯內通訊是否無死角。朱秉瑩舉例，曾有外商員工在地下室羊水破裂卻因無訊號無法求救，讓企業意識到「全區通訊涵蓋與智慧認證」不僅是ESG照顧員工，更是維護企業營運與資產安全的核心環節。
國際認證已成頂辦基本配備：跨國與本土企業選址共同語言
仲量聯行台灣董事總經理侯文信表示，仲量聯行在界定A辦時有一套客觀指標，包含門牌地段、單一產權、單層面積、設備（空調、電力、電梯）及物管樓高。例如，台北101、南山廣場，就是屬於地標級大樓的「頂辦」，但是未來新供給這麼多，如何區別哪個商辦更優秀？侯文信也認為，關鍵已經不是喊分級了，而是認證。
侯文信指出，商辦市場與科技變化很快，租戶的需求每三年就會變一次。三年前大家開始談綠建築，現在LEED、WELL已經變成優質大樓的「基本配備」。因此不只是外商，連台灣本土企業只要重視ESG與員工福利，都會希望搬到有認證的新大樓，因為舊大樓在用電、空調與採光上真的無法滿足現代需求。
侯文信建議，商辦開發商最好的做法就是把第三方國際認證端出來。LEED與WELL標準客觀，對於總部在國外的外商來說是共通語言，大樓只要有國際認證，就能讓客戶在內部評估與搬遷決定時快上許多，極大地提升招商效率。
世邦魏理仕台灣董事總經理林敬超也說，以世邦魏理仕的的商辦分級標準，依區位、品質、管理及出租狀況四大項目評比，最高50分中達36分為A級；而A+級大樓必須位於城市核心精華區（如台北市信義區）且分數達43分以上。
林敬超強調，要被列為A+，LEED、WELL等國際認證已被列為必要條件之一。他判斷，未來A+大樓會越來越多，新大樓要做出差異化並吸引優質租客，關鍵就在於「你有沒有拿到LEED、WELL認證」，因為這是國際租戶看得懂的共通語言，也是未來3到5年租客最在意的核心點。
認證引領商辦價值的演化 營運韌性成為新標竿
陳頌民指出，綜觀商辦發展歷程，資產價值經歷了三次升級：最早由「區位（Location）」決定價值；接著進入「永續（Sustainability）」概念，LEED與WELL認證成為標配；如今企業更重視「韌性（Resilience）」，因此又加入WiredScore、SmartScore等數位基礎建設與營運不中斷認證，做為價值新標竿。
陳頌民強調，面對未來商辦供給大潮與更加激烈的市場競爭，國際認證不僅是商辦價值的最佳背書，更是讓大樓更容易租給目標優質客戶的關鍵通行證。傳統評級回答了「這是不是一棟好大樓」，而第三方國際認證則向客戶證明「這棟大樓具備國際標準，能支撐企業長期穩定營運」。對業主與開發商而言，積極導入國際認證，將是實現資產溢價、迎戰科技金融租戶需求的最佳策略。
