好房網雜誌2025年3月號／撰文：Miranda、圖片：好房網News資料照
房市自2024年第三季起，市場甩尾氣勢轉弱，時至去年第四季不僅買氣緊縮，成屋房價也隨之撼動，市場人士紛紛認為，第六循環房市已經確定由多轉空，呈現下跌趨勢，但是房市上升及下跌之際購屋方向截然不同，在衝上坡階段預售市場帶頭領漲，但下跌時，由於預售屋價格由建商掌控，下跌也扮演著率先領跌之趨勢，此時進場購屋不是不能，唯一要挑選抗跌保值之優質區域，此外，要慎選建商品牌及施工品質。
買賣皆回歸行情價切勿追高
投資氛圍過重區域得留意
住展雜誌發言人陳炳辰指出，今年房市狀況不明確，但也未傳建商讓步態度，蛋黃區房價調整的可能性相當低，蛋白區則可觀察本就走大眾化路線的親民價新案，但切勿再以去年熱況的水準衡量，買方出價與賣方售價都回歸亦步亦趨的區域行情，像是單價三、四字頭就會是二線地帶本質，稍微有熱度又蛋黃未滿的地帶，再高個一至二字頭為限。
陳炳辰進一步說明，房價平實的地區，價碼走高不過分劇烈，未來風險性低，有利買方進場，也在當下表現較穩定，如桃園市的楊梅區、平鎮區。而有門牌特性者，雖然房價偏高，但體質健全而非炒作所致，即便買氣干擾，房價震盪性卻也偏低，包括台北市、新北市第一環行政區、桃園市的桃園區與中壢區，和新竹市東區、新竹縣竹北市。又像新北市三峽區、鶯歌區、樹林區因新案較稀缺，也有未來交通建設利多、區域生活機能，亦令新案價格恆溫。
至於得留意的地區，則不脫為投資氛圍太重，新案推出太多，房價推升太高，且住宅機能偏弱，像是桃園市的龜山區、大園區、觀音區，以及中南部因為外來買盤炒高的價量，都顯危機重重，賣壓山雨欲來，觀望氛圍凝重。
2025第一季將由多轉空
選購預售屋首重品牌與安全性
另有房市專家指出，這波下跌趨勢，預期跌勢不會太長，他認為2025年第一季起房市將會由多轉空，上半年將進入初跌段，交易量一旦見底，價格將明顯出現跌勢，下半年則有機會到達主跌段，但下跌時間不長，恐怕跌幅也不高，若能選擇2028年後完工的建案，選擇優質產品切入，可望迎接下一段上升趨勢。
專家也表示，對一般年輕人自住族群而言，在預算有限、付款輕鬆的誘因下，預售屋當然是較佳的選擇，但在下跌趨勢中，購買預售屋安全性考量，風險相對增高，尤其是小建商的融資受到央行資金嚴密監控下，一旦房屋價格下跌且銷售不佳，就可能導致爛尾樓情況發生，年輕人一輩子積蓄可能化為烏有，因此，現階段購買預售屋，首重品牌信譽與安全性，不宜只以價格高低為優先考量。
面對市場降溫，近期也有部分預售屋賣方出現貸款成數不足無法交屋，進而想脫手之狀況，而發出限貸令以來，買方常提出「貸款延遲則延後交屋」條件，建議賣方應依自身情況評估。若急需資金者，建議選擇貸款條件較佳的買方，若無迫切需求，則可在合理範圍內展現彈性，以促成交易，此外，自售屋主需注意隱藏成本，例如時間與談判風險，同時了解自己的責任範疇，確保交易順利。
買房前需特別注意三款物件
新屋去化不如預期將出現賣壓
新成屋市場方面，近期受到銀行限貸與央行信用管制影響，全台房市買氣低迷不振，對於2025新的一年，如果房市遲遲沒好轉，對於近年推案量大、漲勢兇猛的新屋市場，買賣雙方要特別注意什麼呢？對此，知名房市專家有以下建議。
對買方來說，除購買各縣市蛋黃區保值性會較高外，要特別注意空屋率高與新屋餘屋量大的區域。目前有供給過量疑慮的「小宅」、「新興重劃區新屋」與特殊產品「度假宅」是民眾買房時多加留意小心的。
根據內政部最新資料可發現，2024年上半年全台空屋量已高達86萬2446間，空屋（低度用電）比率高達9.32％，等於將近每十間房子，就有一間是空屋，甚至在宜蘭、金門等縣市，空屋率還高達15％以上。由於，空屋率高代表房屋使用率低，更隱含投資客過多的狀況，這對房市來說並非正面的訊息，舉例來說，以度假宅聞名的礁溪，2024上半年空屋率就高達31.06％，購屋者就需要特別小心。
此外，到2024上半年新建餘屋量仍高達十萬宅以上，居歷史高點附近，顯見新屋去化不如預期。這幾年建照爆大量，未來一旦供給陸續釋出與交屋潮來臨，若目前低迷的房市買氣無法提振，很可能使新屋餘屋量繼續衝高，對新屋市場將產生很大的壓力。去年上半年新屋餘屋量體大的區域，如新北板橋、桃園龜山區、桃園區、中壢區、台中北屯，新建餘屋量都超過3000宅，是購屋者需特別留心的區域。
兩種房市變化屋主需特別留意
區域熱度冷卻謹守不隨意追價原則
對賣方來說，目前房市買氣急凍，屋主要特別注意房市價量變化，針對「有題材該漲沒漲區」與「交易量急劇萎縮區」要特別留意。舉例來說，台積電設廠題材是近年台灣房市的引爆點，即便近期房市買氣萎縮，台積宅仍有買氣延續，但未來一但連台積設廠題材都拉不動區域房市，那屋主就要小心，很可能房市就要面臨反轉了。此外，近年新屋市場漲多，許多供給量大的新興重劃區房價翻倍漲，未來這些區域如果交易量急劇萎縮，代表願意進場接盤的買盤已經有限，屋主就需要特別注意，房市多殺多可能會一觸即發。
房市專家指出，近年全台房市在台商回流、科技大廠設廠等議題下，新屋市場普遍都出現熱銷，更吸引大量購屋者與投資客搶進，也造成房價漲幅相當大，甚至有超漲的狀況。如今房市冷卻，新屋市場量風險性就會提高，確實值得購屋者多加小心，今年民眾若想買賣新屋，建議一定要多注意區域交易熱度的變化，一旦區域熱度已經明顯冷卻，此時買方要謹守不隨意追價的大原則，而賣方也要掌握市場資訊，即時作出價格調整，才能保護自己的資產價值。
投資客紛紛從中古屋市場出走
自住者可積極進場看屋議價撿便宜
中古屋市場恐怕是這波限貸令下最大苦主，交易後得直接面臨貸款成數問題，根據統計，央行第七波限貸令啟動後，中古屋待售量逆勢增。2024第三季中古屋市場待售存量突破十萬戶，為歷史同期次高紀錄，顯示投資客出走的訊號亮了。
觀察七大都會區範圍，二手市場待售存量較高區域，集中於台中、新北以及桃園市，此三大都會區近年來重劃區議題濃厚，區域皆有不小供給，且由於總價帶低，並持續吸引年輕人口移入，區域物件過去即受投資置產族群青睞，而當市場局勢發生變化，就會讓地區出現較多賣壓。
央行第七波信用管制於2024年9月底正式啟動，對市場衝擊目前仍未明顯，惟觀察各大房仲業者交易量，於八、九月皆出現明顯下滑，顯示中古市場買氣極凍現象確實存在，整體待售存量今年開始將有明顯變化，房市氛圍已經在漸漸轉變，可以肯定的是，過去極熱的房市短期內不會再見。不過由於各大專家預測下跌時間不會太長，若是有意願購屋的買方，建議可以積極進場看屋議價，有機會買到相對甜蜜點。
買方購屋選擇回歸機能成熟區域
有賣屋需求屋主現在正是時候
針對有購屋需求的買方民眾，永慶房產集團業務總經理葉凌棋建議，現在就可以積極看屋，除了早一步掌握區域行情走勢之外，未來若有房屋降價，或是心儀的社區有物件釋出，也較能快速取得第一手資訊，消費者在賞屋過程中，也可多方比較各家房仲的服務內容和房市資訊，葉凌棋提醒，若是等到房價明顯下跌時才進場賞屋，不僅競爭者多，亦有可能錯失良機。
至於購屋區域，觀察近期建商獵地開始打安全牌，「回防」生活機能成熟、交通優勢的蛋黃區，建議買方也可回歸市中心優質地段，選擇發展成熟且具建設題材的區域。
針對賣方，葉凌棋認為，參考上一波房市走勢向下，並從低谷反轉回溫，大約花了五年的時間，因此屋主若無強烈售屋需求，可以等待時機慢慢賣，並透過自行出租，或是參與包租代管活用資產，等房市回溫後再規畫出售，至於有強烈售屋需求的屋主，現在即是最佳售屋時機。葉凌棋指出，隨著房市交易量持續萎縮，部分屋主為了加速成交選擇讓利出售，未來房價下修的幅度可能會越來越大。
此外，賣方應著重於房屋的「軟實力」營造，雖然賣方賣的是房子，但買方要的是一個家，屋主可從三方面增加物件競爭力：首先是基本的屋況整理，包括粉刷牆面、清理環境，創造明亮寬敞的空間感；其次是營造家的溫度，若是自住屋，要能展現生活氛圍；第三則是透過情感層面，分享自己在此屋生活的實際美好經驗，例如因為工作有成長而想換屋到更大房子、一家人住這孩子唸很好的學校等，這些經驗隱喻了此房帶來良好的居住品質與成就，藉此展現物件的優勢。
