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重劃區仍是焦點 北三都選前搶推案

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【好房網雜誌2018年7月號】

2017下半年起,建商大舉獵地,北台灣讓利戰火未曾止息,重劃區推案一波接一波,使得市場圍繞著回溫氣息,然而,房市景氣真的回升了嗎?恐怕還須多多觀察。

重劃區仍是焦點 北三都選前搶推案

撰文:蔡孟穎

2018上半年北台灣重劃區推案可說是「遍地開花」,建商頻頻信心喊話,表示「市場回溫了」,但也有專家認為可能只是「假象」,建商未必是看好市場前景而推案,反而更像是面臨「案在弦上、不得不推」的窘境。

上半年建商推案積極 為避開九合一選舉

回顧去年,多家建商聯合喊出「減量推案、去化餘屋」的營運方向,甚至有大型知名建商更直接全面暫緩銷售,直言要等待市場回溫和建設到位再重新出發,面對市場上大量空餘屋造成的賣壓問題,賣方拼去化,不停端出牛肉,不是破盤讓利,就是大降購屋門檻,欲刺激年輕購屋族進場;然而到了2018農曆春節後,從三二九檔期到五二○檔期,可以發現全台推案量有逐步增加趨勢,感受到市場交易量略有回穩,成為建商再度動起來推案的關鍵,包括代銷公司接案態度也有所轉變。

不過建商推案不只單看景氣,面對專家們齊指的下半年房市黑天鵝「九合一選舉」也是相當警戒,因此多搶在上半年、選戰轉熱之前先推案,然而北台灣存在的「供給量過大」問題尚未解決,即使上半年買氣有所增溫,預估交易量相較過往會有所增長,但今年Q1北台灣正在銷售的建案數達1,323個,比去年增加1.3%,跟景氣高峰比,餘屋去化狀況並不順利,後又有新案量增加,尤其是重劃區不斷大量釋出,供給面壓力再加大,要看到房價反彈恐怕有困難。

下半年建商推案時間會搶在第四季前、集中在第三季,掌握十月前或雙十國慶檔期,因此整體來說,第三季推案會較第四季多,之後則要等到選舉結束,或是有政策利多,才可能再見到建商大舉推案的動作。

重劃區讓利策略奏效 吸引首購族進場

德謙建設副總經理施孝文分析2018上半年銷售狀況及預估下半年景氣,他認為從去年下半年開始因買氣有所帶動,所以除可以看到今年案量增加,建設公司買地意願也提升許多,從土城暫緩重劃區到央北重劃區的標售,均有不錯的成績;而代銷公司的部分亦然,因代銷在過去景氣不好時,會比較傾向接純企畫,但自去年Q4開始,接包銷的意願度增高,顯示對未來景氣的看法不像過去那麼悲觀,至少認為行情不會再大幅度往下,且客戶買氣也比之前來得高。

而這要歸功2017年開出破盤讓利第一槍的江翠北側重劃區,帶動整個房市掀起讓利風潮,如星火般擴散到各大重劃區。施孝文指出,「從本來只有零星讓利個案銷售翻紅,到後來其他案子跟上,便能慢慢看見大部分區域有百分之百或8、9成的銷售數字,比起2016年、2015年,成績都好上不少。」在讓利風未停息下,預估今年整體銷售將比去年來得更佳。

過去幾年的讓利,縮短買賣雙方間的價格認知落差,房價下修到達購屋族願意進場的甜蜜點,而除價格外,建商也搭配多種低購屋門檻的方案銷售,如低自備款、送裝潢等,以降低年輕人買房門檻,加上銀行利率處於低檔,順利推動許多原本正觀望中的年輕購屋族進場,所以能看見從去年下半年起到今年,兩房、小三房等低總價產品買氣表現較為熱絡。

但近年來北中南的市場推案,多轉向小坪數的小宅規畫,施孝文認為,下半年除了三房、四房等傳統產品外,部分案子會慢慢做出區隔,產品規畫會逐漸走向「微M型化」,除傳統的產品,以及現在市場熱門的20坪小宅、小兩房產品外,會有部分目標放在「首換族」,坪數規畫約在50幾坪,另外則是坪數再縮小至15坪的一房、大套房產品,搶攻更多不同的購屋族群市場。

下半年焦點仍在重劃區 新舊供給大廝殺

「舊重劃區重起推案、新重劃區加入戰局」成為2018下半年北台灣市場推案主軸,過去因餘屋量體大,而暫緩推案的重劃區,觀察到購屋族逐漸出籠購屋,加上過去一年多餘屋去化有成,因此開始在今年繼續推案,最為明顯的就是淡海新市鎮以及三重重陽重劃區兩地。

施孝文指出,建商有感市場復甦,抓緊腳步推案,而像淡海又最特別,有氣候壓力,最佳推案時間在三到十月間、冬天之前,目前當地案量最大的就屬甲山林建設,推案金額達好幾百億元,其他則是小型社區建案;而重陽重劃區則是因區域供需飽和而暫緩推案,目前人口已陸續進駐發展,因此再度有了推案空間。

北台灣下半年市況,新北市和桃園市仍端看重劃區推案的價格和銷售狀況,若以新北來說,推案熱區以土城暫緩重劃區、新店央北重劃區、二重疏洪道兩側、淡海新市鎮為主。

個別來看,淡海新市鎮挾著輕軌通車在即、淡江大橋順利標出、影城即將開幕等三大議題支撐,但餘屋量大的問題仍存在,加上市府又開放第二期開發,題材帶動的利多有限,房價仍需一段長時間的盤整,民眾購屋時仍須小心。

至於二重疏洪道兩側重劃區雖有機場捷運、捷運新蘆線、台六十四線快速道路等交通便利性,但因重劃區旁有新莊副都心和頭前重劃區在拉扯房價,形成二重疏洪道房價發展的天花板和地板,競爭壓力大,價格難有突破。

央北土地標售熱 桃園新重劃區受矚目

接著是近來土地標況火熱的新店央北重劃區,目前開案建案僅寶德建設的「波爾多」,雖單看該案來做區域發展指標可能不準,但施孝文認為,通常重劃區第一個案子都會賣得很快,但觀察「波爾多」的銷售速度可以發現,並沒有像當初江翠北側重劃區和土城暫緩重劃區的第一個案子銷售來得快速,推測原因可能是價格缺少了過往打出的「破盤」策略,開出和當地中古屋行情差不多的五字頭,因此無法吸引到置產客和投資客。

央北重劃區下半年預計還有「全陽大璽」、「中央新村」、「國泰豐格」、「九昱希爾登」這四個案子將進場,且推案量體都不小,每坪單價多在55萬元以上。央北的生活機能便利性是當地房價最強的支撐點,題材上還有捷運環狀線和安坑輕軌,未來發展需觀察區域的去化程度。

桃園市的推案如同新北市,多集中在重劃區內,包括經國重劃區、八德擴大重劃區和廣豐特區等,但談到最大亮點,施孝文認為是「龜山A7重劃區」和鄰近市中心的「小檜溪重劃區」。前者開價多落在二字頭,鄰近捷運站的個案開價三字頭,當地包括寶佳、鴻築、新潤等知名建設公司都已進駐,推案以二到三房為主。當地的合宜宅因房價較市價低而受到青睞,隨著機場捷運通車,加上周邊有國立體育大學、長庚大學與長庚科大,因此磁吸不少雙北的購屋族。

「小檜溪重劃區」緊鄰南崁溪,沿岸有萬坪的公園綠地,加上位處桃園車站和藝文特區之間,生活便利性高,再加上市長鄭文燦欲將其打造為「機能、環境、交通、地段」兼具的「青溪特區」,使得該重劃區未來發展相當受到外界期待,目前進駐的鉅慶建設在區內推出二到四房規畫的建案,做為該區試水溫第一槍。

北市都更型產品出籠 豪宅雷聲大雨點小

台北市則較特別,不同於新北和桃園有大量重劃區可取得素地來開發,傳統重劃區如內湖四期、五期以及北投奇岩和南港經貿特區等,都已經發展飽和,北市目前唯一僅存的重劃區就屬「北投士林科技園區」,但施孝文預估該區可能要到明年才會有案子出現,因此台北要有新屋釋出,僅能靠合建或都更。

今年來說,北市推案就以「都更型產品」為主,但多是前幾年辛苦耕耘、趁這一兩年景氣稍有回溫,趕緊推案,又或是建照到期,無奈不得不推案,而非真的是因房市景氣回溫而促使建商進場推案。而下半年市況如何,就得看豪宅的銷售狀況,因北市豪宅量體大,餘屋也多,在新案不斷推出的狀況下,雖不斷可看到銷售訊息,但量仍不多,價格也都往下調,整體銷況仍緩慢。

總結2018年北台灣推案量,施孝文表示其實是「持平」的,常看報紙上統計推案量說「爆量增加」,但那些數據其實都有些「膨風」,是為了製造新聞性效果,裡面統計進去的很多案子是早在過去已經公布的,但又因為不是「公開銷售」,所以重複計算,甚至還沒有正式公開的、沒賣完的案子也會算進來,為的就是要製造出市場推案量幾百億、景氣好的氛圍,像是大安區的「One Park Taipei信義聯勤」早在去年就在賣了,但還是重複計算進來,因為它金額就占了4、500億元,「陶朱隱園」同理,今年應也是推不出來,但仍會統計進去,因為案量很大,能製造足夠的效果,所以推案量整體來說都是差不多的,並沒有大幅增加或減少。

價格方面,今年價格幾乎是沒有大幅度往下的趨勢,過去可看見下跌1至1.5成不等的幅度,但歷經這幾年價格下修盤整,至此階段,屢由黑翻紅的成交量,施孝文認為是因價格已到達購屋族願意進場的甜蜜點,但房價仍處盤整階段,還要多久才能結束,則仍須看大環境景氣及政策的推動,尤其是經濟上如何讓人民所得增加,提升未來消費信心。

 

北台灣推案熱區

區域

指標新案

開價
(萬元/坪)

利多或特色

北市大同區

京王、忠泰同、心中山

83~120

屬老城區,生活機能完善,新案稀有,有不少建案為都更案。

新店央北重劃區

波爾多、全陽大璽、國泰豐格

5字頭

有捷運環狀線利多,腹地龐大,開價低於舊市區,吸引力強。

板橋江翠北側重劃區

歡喜市、新外灘3、興富發大悅、遠雄江翠

42~58

占地廣大,部分建案擁水岸景觀,破盤價吸引雙北首購族買氣。

土城暫緩發展區

金城舞2-都心花園、東運御光、弘暉大苑、新樸文匯2

37~49

未來有捷運萬大線利多,推案多採破盤價策略,周邊生活機能佳。

龜山A7站重劃區

遠雄新未來、鴻築金捷市、AiCITY樂捷市、富宇敦峰、富御捷境

25~36

以合宜宅為中心,具機場捷運通勤便利性,生活機能仍待發展。

資料來源:記者採訪整理 資料日期:2018/06

 



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