好房網雜誌2024年3月號／撰文：Miranda
預售屋價格由於為市場先行指標，往往是區域天花板，也因此一般家庭往往難以負擔，想在各大都會區置產的購屋族多數將目光轉向成屋，價格通常較預售及新成屋更加實惠！永慶房產集團統計七大都會區交易熱區，盤點雙北市、桃園市、新竹縣市、台中市、台南市以及高雄市兩年以上成屋交易排行榜，發現交易熱區不少是熟面孔，且多數是機能充沛、優質學區等區域，另外，少數新興進榜的行政區則是受到房價外溢效應，成為2023年房市黑馬！
台北高房價蛋黃區展現交易量體 新北二字頭還有「這區」可找
觀察雙北市熱門交易區域，其中台北市三大交易區域為中山區、內湖區以及大安區，且大安區也是七大都會區交易熱區中房價最高的行政區，每坪均價高達98.4萬元。至於新北市則由淡水區、板橋區以及新莊區拿下前三名，其中板橋區房價高達53.3萬元，第一名的淡水區還有二字頭甜甜價。住展雜誌發言人陳炳辰表示，該數據當中雙北的大安區、板橋區能榜上有名相當令人玩味，乃在於這兩區正為所謂的黃金門牌，且為蛋黃中的蛋黃，在高房價的情勢下還能展現量體，有其強者恆強的可能性。
觀察這兩區交易，陳炳辰說，大安區由國宅、新案交屋潮支撐起量體，板橋區則來自捷運沿線、江翠北側的新案買氣，未來大安區在東區、師大一帶，板橋則是江翠北側重劃區持續新案成屋交屋，後續將可維持一定量體，大安區單坪平均房價應達標百萬元，板橋區則站上六字頭，新案來到七字頭，都成為趨勢。
陳炳辰認為，大安區本有大安森林公園、東區、師大生活圈、附中學區、敦化仁愛林蔭大道等鍍金條件，豪宅齊聚，如今再增大巨蛋效益，房價居高不下也沒有任何回落空間。板橋區亦在新板特區房價創新北第一來到三位數，確認一哥地位，磁吸高房價新案，而江翠北側重劃區新案搶進，意圖蓋好蓋滿，加上遠東通訊園區也成為話題利多，板橋優勢不敗。
而擁有內科、純住氛圍、綠地空間，又不失捷運機能的內湖區，新案平均單價還在百萬以內，中古成屋價碼更平實，還多有坪數實在的平價公寓產品，加上租屋市場熱絡，儼然自住、投資兩相宜，在移轉棟數上長期名列前茅，未來房市量價也將恆溫。
此外，淡水區以及新莊區分別以淡海新市鎮、新莊副都心及頭前重劃區交易量最為可觀，其中淡海新市鎮近期受惠於淡北道路開工，以及淡江大橋持續施工中，亮點交通建設頗為吸睛，有機會打破過往交通窘境，也因此重新受到購屋族矚目。陳炳辰指出，往新市鎮覓屋有不少二字頭新案，總價不到千萬元，淡江大橋、淡北道路與市區連結的願景，皆讓首購、低總投資的買氣穩定。新莊兩大重劃區則在交通建設、生活機能到位，加上重劃區居住質感佳，又有大型建商持續進駐推案，讓區域話題聲量扶搖而上。
桃園機能完整狂吸雙北客 新竹買氣外溢至蛋白區具CP值
觀察桃園市交易熱區，以桃園區為冠軍，交易量超過3400戶，居次的中壢區也不遑多讓，去年成交3393戶，不僅是全市最火熱區域，也是七大都會區交易量最龐大的二大行政區，其中桃園區擁有藝文特區、小檜溪特區、中路特區以及經國特區，且擁有捷運綠線、鐵路地下化議題，加上四大重劃區擁有優越的居住質感，又擁有交通利多，吸引購屋族高度關注；中壢區則是南桃園超級熱區，除了機能完備，且其版圖跨越青埔特區、海華商圈、A20興南特區，境內又有高鐵、機場捷運、台鐵以及國道一號，交通網絡相當綿密便捷，也因此近年除了在地客群，也吸引不少雙北客層購屋。
另外，陳炳辰分析，桃園市的平鎮區、台北市的內湖區，以及新北市的淡水區則分別為北北桃相對平價購屋地帶，數據結果其來有自。三區都有比價效益，像平鎮區對比鄰近的中壢區，新成屋每坪平均房價也還在二字頭，中壢區的新案則來到均價四字頭，價差三分之一至二分之一，雖無捷運利多，但交流道、純住風格、綠地機能兼具，都顯性價比。
觀察新竹縣市交易狀況，其受惠於竹科園區、台積電產業鏈影響，近年成為全台房市最大亮點，然而隨著房價高漲，新竹市舊城區、關埔重劃區，房價陸續站上六至七字頭，甚至挑戰八字頭，竹北市也有預售案頻頻嘗試突破天花板價，開價可和新北市互相比拚，除了竹北市為大新竹縣市交易冠軍，在房價負擔變大之情況下，不少園區新鮮人、偏好舒適空間的剛性需求轉向外圍行政區購屋，又以有產業話題、近竹科的竹東鎮、湖口鄉最熱門。
其中竹北市緊鄰新竹科學園區，同時也挾新竹高鐵站、台鐵六家站雙鐵機能，加上高鐵特區內「未來之心 Gateway Plaza」大型開發案，又有生醫園區開發案，交易熱度不減，且帶動預售房價坐七望八，成屋均價也站上40萬元大關，持續突破區域紀錄。
至於分居亞軍、季軍的湖口鄉、竹東鎮，仍有2字頭親民單價，湖口早期的建設話題不多，加上房市客源以在地工業區藍領為主，負擔能力有限，房價長年在1字頭徘徊，但近年來由於與房價領頭羊的竹北僅相隔一個交流道，交通優勢鮮明，且近年受竹科帶動，當地擁有6.5萬就業人口的新竹工業區，已從傳產重鎮轉變為高科技、生技產業聚落，也拉抬了客群的購買力，並吸引竹科買盤轉進湖口，使湖口房市價量齊揚，加上近年湖口有王爺壟、竹九、吳厝、維東等重劃區開發，生活環境越來越好，讓湖口受到不少小資族青睞，成為「青年安心成家」的熱門選擇，整體房價已來到2字頭，新案更可見3字頭。
至於竹東地區，尤其新竹縣市精華地段腹地不大、供給量稀少，而鄰近新竹市的竹東鎮，根據永慶不動產竹東朝陽加盟店店東蘇福來指出，竹東兩大交易熱區在二重埔以及至善重劃區，其中二重埔距離園區約六至七公里，最快約15分鐘車程可進竹科，購屋主力為園區自住買盤或是剛進園區上班的新鮮人，不分屋齡兩房含車位總價帶約1千至1200萬元，三房含車位則約1500萬元上下，指標社區以昌益建設旗下的「星都心」、「星都匯」最受關注，屋齡約5年以下，近一年成交均價約40萬元，相較於關埔重劃區、竹北高鐵特區上看70至80萬元，房價只要二分之一更顯實惠。
台中蛋黃與蛋白中古屋價差縮小 南高熱區綠地學區交通皆優
往南走看到中部最大都會區──台中市，前三名交易區分別為北屯區、西屯區、北區，其中北屯區、西屯區為台中市交易常勝軍，前者擁有廣大的重劃區，為中部人口最多的行政區，區內的十四期重劃區、機廠特區討論度很高，有捷運綠線、學區、綠地等加持，又有大型開發商進駐，加上鄰近舊市區生活機能，向來是台中人移居重心，至於西屯區內有水湳經貿園區、七期重劃區，又近距中科園區，加上市政府位居此區，國道一號、台七十四線帶來便捷交通動線，為傳統購屋熱區。
然而本次異軍突起的北區，為早期發展成熟生活圈，商業機能相當成熟，但是缺乏話題性，過去能見度較低，永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，台中市近年來蛋白區新屋價與蛋黃區的中古屋差價逐年縮小，使得不少年輕購屋族群開始選擇在生活機能完善且交通便捷的市中心買中古屋，而且區內有三所大學，及中國附設醫院、中友百貨、親親戲院、台中公園、湖心亭等許多利多設施，無論教育、文化、娛樂等產業都很發達。
台南市的部分，則由永康區、東區、北區拿下前三名，永康區向來交易量龐大，近年又吸納了南科園區客群，加上北外環道路交通利多，像是東橋重劃區、永康區公所周邊，由於居住質感不錯，多大樓產品，市容相較舊市區新穎，吸引不少青年購屋族，冠軍寶座難以撼動；東區擁有南紡商圈，又有明星學區像是復興、後甲學區，為傳統購屋熱區，近年則有平實營區新建案帶動討論度，長年榜上有名；至於北區地理位置優越，距離舊台南市各大行政區都不遠，且擁有好市多商圈、花園夜市等商業機能，像是鄭子寮重劃區就特別受到喜愛市區機能又有廣闊街廓的購屋族喜愛。
近期受到台積電設廠話題激勵，房市討論度相當火熱的高雄市以鳳山、左營、三民拿下前三名熱門區域，台慶不動產高雄華鳳文龍加盟店店東蔡亞志指出，鳳山又以文山特區、華鳳特區二大生活圈交易最熱絡，前者擁有廣大綠地、完整機能、捷運黃線及正義車站三大優勢，加上土地開發幾近飽和，推案量相當稀少。
目前該區以「城揚御廳苑」、「文山硯」最具指標性，「城揚御廳苑」最高單價為去年七月19樓戶46.98萬元，總價帶落在2千至3千萬元，受到不少高資產族青睞，至於「文山硯」則以戶數單純、雙面臨路角地及位置優異等優勢，吸引購屋族高度指名。
另外，華鳳特區距離文山特區約五分鐘路程，由華友聯集團為推案主力，單價則找得到25至30萬元親民價，兩房含車位約700萬至1千萬元、三房含車位1千至1200萬元，廣受年輕首購族喜愛。
