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大廈管理費 何不信託

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記者蔡靜紋整理

一般公寓大廈的公共基金來源除建商按工程造價提撥一定比例金額外,還包括住戶每月繳交的管理費,在一些總戶數多、規模較大的社區,公共基金規模甚至可累積至上千萬元,往往是維繫社區長期發展、健全管理的命脈。

信託公會秘書長吳圳益

信託公會秘書長吳圳益

如此龐大的資金若存放在管理委員會主任委員或財務委員的個人戶頭,一旦其個人財務出現問題,而將代管的公共基金挪作他用,或被其債權人聲請強制執行成為求償標的,將對社區全體區分所有權人(社區住戶)的權益產生重大損失。

為避免公共基金遭人挪用,除仰賴管委會的自治外,更須由全體住戶一起查驗監督,才能確保公共基金不被濫用或侵吞,但現代人生活忙碌、工作時間長,加上管委會的主委、財委或監委常常是輪流擔任,或因為住戶搬遷而使得委員會成員變動,造成管委會的財務或運作產生空窗期。

為避免資金被挪作他用,《公寓大廈管理條例》第18條規定公共基金須設專戶儲存,並由管理負責人或管理委員會負責管理,管理負責人或管委會應定期將保管及運用情形公告,但基金款項遭挪用等人謀不臧等消息還是時有所聞,因此建立完善的財務管理機制是現代社區共同面對的重要課題。

為確保社區管理基金安全,信託機制可說是現代社區的最佳保障。若將公共基金交付信託,即由管委會以委託人身分,將公共基金移轉給信託業,隨後實質管理方式由管委會將管理細項載明於與信託業簽立的信託契約中,並由受託人(信託業)依信託契約內容,執行信託財產的動支與運用。

此外,再由管委會或區分所有權人選任的信託監察人參與監督,以保障公寓大廈公共基金的安全。

公寓大廈公共基金交付信託管理絕對是件好事,但依目前《公寓大廈管理條例》第18條條文,公寓大廈管理基金交付信託管理的法源不夠明確,建議修正此條例第18條,增列「公共基金得經區分所有權人會議決議交付信託」,讓公寓大廈管理基金交付信託更有法源依據。 (本文由吳圳益口述)

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