工商時報／林國賓
美國房市景氣持續復甦，但建商數量不增反減，使供需缺口擴大。
U.S. housing market is nearly 4 million homes short of buyer demand.
美國房市景氣持續復甦，但建商數量不增反減，使得獨棟房屋供需缺口擴大，據估計此一缺口高達將近400萬戶。
獨棟房屋缺很大
美國的房屋建築活動自2007~09年經濟衰退來便疲乏不振，當時造成許多建商破產。雖然去年建商的活動已見增加，卻受到勞工、原材料與土地短缺的影響。許多建商都在調節售屋的步調，以確保他們不會賣出房子卻來不及興建。
美國商務部公布報告指出，3月房屋開工率經季調後為174萬戶，較2月的年率146萬戶，足足增加28萬戶，並創下2006年7月以來新高，當時房市泡沫即將觸頂破滅。2月的基期也比較低，不過主要是受到氣候因素干擾，當時冬季風暴限制了建築施工。
即使需求不斷增長，但市場環境並不利新建商的加入，銀行仍然比以前更不願意向新興的建築商提供貸款。示意圖／摘自Pixabay
去年受到爆發新冠肺炎衝擊，房市是表現最出色的經濟部門之一，全年房建活動勁揚6.9％，達到138萬戶。
建築商目前正在努力因應原物料飆漲的問題，以木材價格來說，過去一年就翻了三倍。此外，還有家電等產品的供應短缺。購屋客因此也得面臨房價節節高漲的壓力。
整體而言，建商的信心仍然很強。根據全美房屋建築商與富國銀行的最新調查顯示，建商信心指數從3月的82，上升至4月的83。只要分數高於50就代表建築商對未來景氣感到樂觀。
根據商務部的報告，3月獨棟房屋的開工率按季節調整的年率為124萬戶，比2月成長15.3％，規模較小且波動較大的集合式住宅房屋開工率更是躍升30％，達到47.7萬戶。
此外，3月的建築許可經季調後年率達177萬戶，較2月也增加2.7％。
牛津經濟研究院（Oxford Economics）首席經濟學家范登豪頓（Nancy Vanden Houten）在一份研究報告中表示：「我們預估，今年房屋開工率持續看增，但增幅略微下滑，全年成長率估計在6％以上。」
疫情讓房市火熱
無論如何，3月的數據還是顯示新冠肺炎危機已讓美國房市景氣全面復燃。主要原因在於低利率環境與都市居民湧向郊區，強勁刺激需求。
但隨著利率已開始上揚，加上有些需求（都市搬往郊外）其實是提前反應，房市景氣榮景接下來可能面臨一些阻力。
不過，隨著經濟大環境已經成長，更多的千禧世代開始籌組家庭，以及遠距上班的顛覆性趨勢已經確立，代表市場對新屋的需求將只增不減。根據房地美（Freddie Mac）預估，按照長期需求推算，美國去年年底總共還短缺380萬獨棟房屋，缺口較2018年暴增逾5成。
上一波房地產泡沫若未破滅，此一長期需求應更容易滿足。當時建商數量非常多，尤其是在無確定買家就先蓋房子的投機建商，根據美國普查局每五年所做的普查資料，2007年全美有在營運的投機建商數量共32,158家，到2017年時則僅剩15,483家。
即使需求不斷增長，但市場環境並不利新建商的加入，銀行仍然比以前更不願意向新興的建築商提供貸款，這給大型建築商（尤其是可以進入資本市場的大型公共建商）在獲取土地方面提供了巨大的優勢。
