好房網News記者李彥穎／台中報導
台中房市近期出現強烈的反向訊號。根據地政局最新統計，台中市7月建物買賣移轉棟數為3,703棟，月增18.8％，年成長1.2％，創下今年以來單月新高。其中，南區、烏日及梧棲等過去推案量較大的區域，在新建案完工交屋帶動下，移轉棟數呈現顯著增加。正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠說明，建物買賣移轉登記通常落後實際成交一段時間，且新成屋交屋也會計入移轉量，因此這波增加多為前幾年預售建案進入產權移轉階段的「遞延反映」，尚不能直接解讀為當前預售市場湧現新買盤。
前7月累計移轉年減9.3％ 單月數據難掩量能未復
事實上，今年前7月台中市建物買賣移轉量仍較去年同期減少9.3％，顯示單月數據雖有衝高，但累計整體市場量能尚未完全恢復。陳孟筠強調，要判斷房市是否實質回溫，不能僅依單月移轉棟數下結論，必須同步觀察預售屋實際成交件數、建案來客量、成交速度、議價幅度及新推案供給等綜合指標。
預售推案規模接近腰斬 建商策略轉向防守與控險
相較於移轉登記量的回升，台中預售市場的前端新增推案規模則大幅收縮。台中市相關公會統計顯示，今年上半年臺中預售屋推案總金額為1,340.9億元、推案戶數6,180戶，分別較去年同期大幅減少47.9%及44.5%，新案推出規模幾乎腰斬。陳孟筠分析，推案金額與戶數同步大幅下滑，反映開發商面對去化放緩、銀行授信審慎、營建成本與資金回收不確定性等市場風險，集體將經營策略由追求推案規模，轉向維持現金流與控制開發風險。
前後端走向分歧 房市陷入拉扯
與過去市場熱絡時積極購地、快速推案的策略不同，現階段建商普遍轉為延後開案、分期推出、控制新增供給，並重新檢視產品坪數、總價與客群定位。這使得台中房市出現明顯的前後端分歧：市場後端由過去預售建案完工交屋支撐，帶動移轉量短期回升；市場前端則因建商縮減新案規模，使新增預售供給大減，形成「移轉端在撐，推案端在退」且「表面回升、底層收縮」的特殊結構。
市場分化打破核心外圍界線 產品匹配度成去化關鍵
陳孟筠指出，未來的市場分化不宜單純以「核心區強、外圍區弱」概括。核心區若房價與總價過高，同樣會面臨購買力限制；反之，部分外圍區域若具備就業機會、交通條件、生活機能與可負擔的總價，反而能承接更多自住需求。未來真正具支撐力的產品，將是區域條件、生活機能、產品規劃與家庭負擔能力相互匹配的住宅；若僅有遠期題材、供給偏高或總價超出當地購買力的物件，銷售期將拉長，議價壓力也將增加。
