工商時報記者顏瑞田/高雄報導
「大林蒲遷村案」近期將由行政院核定,因政策決定大林蒲住、商土地,可與規劃中的安置地、中崙牛寮區段徵收區「一坪換一坪」,由於移居地土地價格在每坪40萬元左右,引發建商搶進購買大林蒲土地,從每坪不到10萬元,一路漲至25萬元,遷村案創下百年一遇的價差商機。
據指出,「大林蒲」因遭受高達891支工業煙囪環繞,嚴重汙染下,土地價值甚低,每坪不到10萬元,甚至在5、6萬元之間,不過,隨著遷村進度推展,地價水漲船高,目前最高收購價已飆至每坪25萬元。
知情者說,最關鍵因素是,未來的遷村安置地包括中崙牛寮區段徵收區、鳳山農場區段徵收區、以及崗山仔新社區區段徵收區等,面積共約58公頃、面於地主交通部航港局和台糖所有的基地,鄰近房市熱區的77期重劃區,此一區域目前土地行情平均每坪40萬元,「這15萬元價差,成為驅動大林蒲地價的動能」,更何況安置地還有30%的容積獎勵。
根據高雄地政局標售77期重劃區資料,第一筆抵費地2017年12月標售,每坪成交24.6萬元,最近一筆標售是2022年6月,每坪單價38.3萬元,高雄地政局取回的77期重劃區抵費地,共約3.37公頃、28筆,迄今處分26筆,約1.69公頃,只剩2筆約1.68公頃,五年來標售土地的價格區間介於每坪24.6萬~46.7萬元之間。
即將遷村的大林蒲面積約124公頃,依照高市府與大林蒲居民達成的遷村條件,大林蒲私有、使用分區「住宅」和「商業」的土地,可以等面積交換安置地區住商土地,也就是「一坪換一坪」,符合已公布公保地、農地例外條件者,也可以一坪換一坪。
大林蒲使用分區為「住宅」的地目約52.12公頃,商業使用分區的面積約2.85公頃,換句話說,不包括特殊的公保地和農地,至少54.97公頃(約16.63萬坪)的大林蒲住商土地,可與未來的安置地一坪換一坪。
業界說,如果16.63萬坪的大林蒲住商土地全都被買走,以每坪25萬元計算,總價約415.71億元,換到安置地每坪40萬元的總價約665.13億元,二者價差高達249.42億元。
不過,並非所有人都可以有這個機會財,因為,必須在2019年10月8日遷村基準日之前,設籍取得土地的大林蒲地主,或是遷村基準日之後,藉由繼承取得者,才有資格享有「一坪換一坪」的優惠方案,以自有的大林蒲一坪土地,換取安置地的一坪土地,也才有機會事先以每坪25萬元出售給買家,賺取價差,而政府的徵收價格每坪14.50萬元,開發商出手買進大林蒲土地,還有助攻、拉高地主遷村的意願。