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危險不分區域 房價卻決定命運

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工商時報楊沛騏/特約撰述
 
都更與危老,真的只是希望透過改建的方式,換一間安全的房子嗎?觀念、理論、政策、法令是如此,但就實務而言,能否順利改建,房價才是重要關鍵。
 
都更或危老的改建計畫,牽涉複雜的各種專業領域,先不論改建後的空間是否能滿足「一坪換一坪」,倘若改建後的房價沒有翻漲,別說地主或屋主簽下同意書的意願不高,建設公司也不會有推動意願。寶舖建設副總陳松林就坦言,以第三種住宅區為例,即使有容積獎勵,對建商而言也沒什麼利潤;但多數地主卻對重建抱持幻想,一昧地要求分更多,完全曲解都更的原意是「更新」,而不是「中樂透」!

 

建築結構安全或危險不分區域,但「蛋黃區」房價高,改建機會相對高,圖為北市正義國宅都更案。圖/中時報資料照片
建築結構安全或危險不分區域,但「蛋黃區」房價高,改建機會相對高,圖為北市正義國宅都更案。圖/中時報資料照片

 

陳松林指出,不論是建商擔任實施者,或採自辦改建,蓋房子總得花上一大筆費用,政府因此提供相當比例的「容積獎勵」,除了可以滿足老房子所欠缺的電梯、消防安全、及相關公共設施所需面積外,多餘的坪數可對外銷售,用以支付營造費用。問題是,房價高低因為區域條件不同有所差異;但建築結構的安全或危險,卻不會分「蛋黃區」或「蛋白區」,同樣會面臨天災地變的威脅,而如果市場價格達不到一定水準,改建後可對外銷售的總金額無法支應工程費用,改建希望就渺茫了。
 
房價上漲該喜?該憂?立場不同,思維自然也不同。近年全台房價漲幅可觀,不少人批評政府打房不力,沒有落實居住正義;然而,許多卡關多年的都更案,卻一下子解開了結,過去怎麼算都難以執行的「財務計畫」,因為房價上漲,資金壓力與風險瞬間減輕,居然獲得解套。儘管房價決定都更命運的現象並非正途,卻是目前真實存在的弔詭狀態。

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