好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
銀行房貸審核趨於審慎之下，購屋人面臨的挑戰，已不只是房價能否談下來，更包括房屋鑑價、核貸成數，以及未來20～30年的還款能力，部分買方直到出價或簽約後，才發現核貸不如預期，必須臨時增加自備款。專家建議，購屋前先進行「貸款成數、利率變動、收入減少」3項資金壓力測試，確認不只是買得起，也能長期持有。
21世紀不動產指出，不少購屋人容易將首購資格直接理解為一定可以貸到八成，但實際核貸結果仍會受到房屋鑑價、屋齡、地點、申貸人財務狀況，包括存款、收入、工作穩定性、信用紀錄、既有負債與銀行授信政策等因素影響。
別只看成交價 銀行鑑價可能讓自備款大增
即使買賣雙方已談妥成交總價，銀行仍會依自身鑑價結果計算可貸金額。以總價1,500萬元為例，若買方原先預期貸款八成，只準備300萬元頭期款，但銀行最終僅核貸七成，自備款便須再增加150萬元，且尚未計入稅費、仲介服務費、裝修及搬遷支出。
購屋人不妨同步試算貸款七成、七成五與八成等不同情境，提早確認可能的資金缺口，買房也前先做3項壓力測試。
第一「貸款成數測試」：購屋人應先假設銀行只能核貸七成，確認手上現金是否仍足以完成交易。若補足自備款後，必須動用所有存款，甚至再以信貸、信用卡分期或向親友借款支應，通常代表資金結構已相當緊繃。
第二「利率變動測試」：房貸是長達20年至30年的支出，不能只用申貸當下利率或寬限期月付金判斷。建議先模擬利率增加0.5至1個百分點後的還款金額，並將管理費、停車費、稅費、保險與日常生活支出一併納入。銀行願意核貸，不代表這筆房貸一定適合每個家庭。
第三「收入減少測試」：雙薪家庭可能面臨其中一人轉職、育嬰留停或獎金減少；單薪家庭則更需要預留風險空間。完成頭期款、交易費用與基本裝修後，建議仍保留至少6個月的家庭必要生活費與房貸支出，避免收入中斷時只能依賴高成本借貸。
房貸別用滿額度 保留緊急預備金才安心持有
購屋能力不能只看年收入，也要考量既有負債、扶養人口、收入穩定度與生活方式。21世紀不動產建議，可先將每月房貸控制在家庭可支配收入約25％至30％，作為初步試算基準，若已有車貸、信貸，或家庭扶養支出較高，房貸占比應進一步降低。收入波動較大者，也不宜將銀行授信額度用滿。
除了頭期款，購屋過程還可能涉及仲介服務費、契稅、印花稅、登記規費、代書費、抵押權設定費、銀行鑑價與相關作業費用。交屋後，還有裝修、家具家電、管理費與長期修繕等支出，若裝修預算沒有事先設定上限，很容易在交屋後持續追加。
21世紀不動產企劃研究室副理董家菱建議，購屋前應先盤點收入、存款、信用狀況與既有負債，再向兩至三家銀行初步了解貸款成數、利率、年限與所需文件，並以較保守的貸款條件設定購屋總價上限。簽約前，也應確認付款期程、貸款相關約定與違約責任，完成頭期款、交易費用及裝修預算後，仍須保留緊急預備金，讓買房真正成為安定生活的起點。
