下半年仍有大案進場　南二都供給去化是關鍵

【好房網雜誌2018年7月號】

進入下半年，台南、高雄這南部房市的兩大關鍵市場，恐都將遇上因建商信心大增、推案轉趨積極所造成的新增供給賣壓，但由於都是政局相對穩定的地區，選舉干擾低是一大優勢。

撰文：許侑淋

台灣南部房市就上半年的價量表現來看，仍是屬於表現相對落後的地區，而且暑假過後，緊接著就是直轄市與縣市首長選戰白熱化的關鍵時刻，一般來說都會分散民眾對購屋的注意力，不過台南、高雄長年都是綠營執政的大本營，相對平穩的政治局勢仍會是一大利多。

國平重劃區推案續旺　選戰牛肉有利買氣

先看台南市，近期備受關注的推案熱區是有市政中心坐落、堪稱台南政治樞紐的安平區，推案熱度最高的就是國平重劃區，這個位於安平區西南側的新興地區在整體街廓搭配能遠眺海景的景觀優勢下，又鄰近市區，有鬧中取靜的環境優勢，因此近來吸引興富發、隆大、泰嘉等指標開發商進場推案，是下半年值得注意的旺區。

除此之外，過去房市表現長年居六都吊車尾地位的台南市，近期在台積電南科設廠、鐵路地下化、台南捷運進入規畫等建設利多帶動下，反而在上半年繳出價量齊漲的好表現，目前普遍預期在台南前市長賴清德坐鎮中央行政院長大位下，過去他規畫的眾多促進台南產業發展、吸引人口回流的政策，可望在下半年選戰中陸續拋出。

台南市除了少數地區過去漲幅較高外，整體房價與交易量的基期仍相對低，但卻有包含國泰在內等大戶接連進場獵地，唯一讓人擔心的是，根據內政部一到四月核發建照統計，台南市一口氣暴增達千件之多，超越高雄，成為六都冠軍城市，有超額供給的潛在隱憂，不然台南市只要新供給不要失衡、價格不要急漲，下半年表現照理不至於比上半年差。

中都重劃區推案漸熱　鳳山房價親民需求穩健

至於高雄部分，雖然今年交易量能表現不算突出，但對建商推案信心並未有明顯影響，尤其城揚建設、郡都集團近期就分別搶進中都重劃區與高醫商圈，買下千坪規模的大基地，態度最是積極。

目前看來，高雄下半年的推案熱區主要有兩大區塊，第一是位於三民區、鄰近鼓山美術館特區的中都重劃區，這個以濕地公園為特色的新開發區，過去就被認為有不輸美術館特區的發展前景，今年以來，包含興富發、永信建兩上市櫃建商都進場推案，讓當地案量快速增溫，而且有部分廣告促銷物件單價還只要一字頭，價位上也有一定優勢，吸引力強，值得關注後續發展。

第二個熱區則是鳳山區，這個高雄人口量排名第一的行政區，人口多、生活便利性高，而且房價大多還在一到二字頭，民眾負擔相對輕鬆，一直是高雄港都購屋需求最穩健的地區，近期也有上市櫃建商，如華友聯等業者持續推案，近年市場熱度相對暢旺。

全年案量上看千億元　小殺小戰況越演越烈

比較值得擔心的是，高雄房市原本就處於新屋庫存仍多的多殺多局面，根據高雄市不動產開發公會統計顯示，高雄在今年前五個月的推案量就已有605億元，下半年京城建設還有140與55億元的兩個美術館特區大案要進場，另外華友聯左營案和永信建設集團旗下的吉松建設左營案，規模也都突破30億元，因此全年案量推估上看千億元之多，對此高雄市不動產開發公會前後任理事長陳武聰和張永義日前都在平面媒體上表示：「不健康。」

不僅如此，高雄在今年首五個月合計推出約4,800戶的住宅中，多達4,300戶都是二到三房的小宅產品，雖然這是考量民眾荷包實力，採取低單價、低總價策略滿足需求造成的不得已發展走勢，但大量同值性商品出現，面對的卻是需求增加相對有限的買方市場，這讓下半年的高雄房市藏有「小殺小」的殺價隱憂，而且一年多達1,000億元的總銷量，對高雄房市而言，如何去化也是一大問題，因此，這個港都城市下半年雖然有鐵路地下化、捷運環狀線等建設利多，但繳出好成績，還必須先克服上述兩大門檻才有機會。