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央行限貸苦主!他買不動產 銀行只核貸29%...慘淪自備款不足 專家:兩致命原因

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好房網News記者蔡佩蓉/台北報導
 
政府打炒房、央行限貸,要小心房屋貸款的成數、利率及寬限期成了購屋者買房的瓶頸,以免發生購屋違約風險。資深地政士就分享近期客戶遇到的貸款不足問題,買一間總價8000萬店面,已經備足5成、現金4000萬元,結果銀行竟只核准2370萬元貸款。
 
正業地政士聯合事務所所長鄭文在指出,購屋時若僅有一筆房屋貸款,相對單純,可以主張先繳納利息,如果是第二筆房屋貸款就要本息攤還,無法只繳利息,如果是第三筆房屋貸款,除了沒有寬限期,連貸款成數都剩下四成,所以購屋時,需要更多的自備款。

 

央行限貸之下,買不動產要注意貸款不足風險。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
高雄。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影

 

現在要貸款買不動產,他也提醒必須留意相關政策。鄭文在說,近期有一名客戶買了一間坪數大、租金高、租客穩定,又是連鎖加盟店承租的店面,且已連續承租近20年,是帶租約的好店面,加上房東願意割愛,買方馬上出手,以總價8000萬元成交。
 
他表示,由於買方名下沒有房屋,正常的住家貸款可貸款7至8成,店面貸款比較保守約5至6成,因此買方自備款約4000萬元,另外4000萬元擬辦理銀行貸款支付。
 
沒想到簽約後案件送到銀行,銀行只核准2370萬元,距離目標金額4000萬元,還差1630萬元,連同原本的自備款4000萬元,合計要準備5630萬元,實際貸款成數只有29%。
 
鄭文在說,幸好買方資歷優渥,只用了兩週時間就補足了差額,順利完成交屋。仔細探求貸款不足的原因,是因為出租店面含一樓及二樓,一樓用途為店舖,二樓用途是住家,一、二樓有內梯,所以登記簿謄本記載為「住商用」,為此,被認定為新北市7000萬元以上高價住宅,成數只能貸款4成,外加銀行估價只估到5925萬元,造成自備款要71%的窘境。 
 
鄭文在提醒有意要承買店面或是商用不動產的人,若買價超過台北市8000萬元、新北市7000萬元與其他縣市4000萬元以上,務必先確定該不動產產的用途別,避免陷入買賣不動產違約的窘境。另外,根據中央銀行的規範,若是自用店舖,就不受該條件規範,所以如果不出租,就不會有相同的困擾。
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