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賴淑惠 資深新聞人、作家,著有「就靠房市躺著賺」、「房仲話術大揭密」、「小資首購術─敗犬變屋婆」等,喜歡買房子,還喜歡觀察整個房市的發展與變化,深信就算是單打獨鬥的單身小資女,只要用對方法、找到絕竅,首購也能有春天!
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以小換大衝一波!直攻房市「無痛宅」三攻略…

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#換屋 #投資置產 #買房 #置產秘訣

文/賴淑惠

房市緩跌,換屋需求湧現,我不少買在新北市的朋友,都有意換屋回到台北市,但口袋不夠深,如果「先買後賣」,恐怕連頭期款都給不出手,更怕貸款成數與利率都被掐在銀行手上,資金根本動彈不得;萬一「先賣後買」,又怕一家大小流落街頭,無處棲身,整房子的家當搬來搬去,光想就頭皮發麻,又擔心房價萬一又翻轉,賣了之後,等到找到喜歡的物件,又已經回漲,瞻前顧後,下不了決定。但,房市好不容易從「先求有」,直接可以進入「先求好」的階段,不少人想趁勢而為,想在此時無痛換屋?一步步如攻城略地,得錙銖必較、分毫不差!

攻略一:協定先租後買 白紙黑字確認權益

我的好友小陳,原本住的是汐止三房,但孩子大了,想讓他念台北的明星小學,加上最近房價鬆動,夫妻倆精打細算一番,感覺有機會往內湖移動,好不容易看到喜歡的物件,但原本的房子卻還在跟幾個買家議價,小陳算過,要從汐止公寓換到內湖電梯大樓,如果舊房子還沒售出,仍需繳付500萬元貸款;而名下有兩間房,新房部分,銀行又只肯給七成貸款成數,除了籌措頭期款外,還需同時繳付兩間房子的貸款,此時要買新房子,恐怕不得不先向親友借貸。

以小換大衝一波!直攻房市「無痛宅」三攻略…(資料照片)(好房網News記者張聖奕/攝影)

就在小陳急到跳腳之時,房仲建議,反正舊屋成交,大概只差臨門一腳,不如跟新房子的屋主講好,前三個月先以承租方式入住,三個月後,賣屋價金入手,就可以付清頭期款,無痛接軌,就連家當都可以直接進駐新房子,這是坊間很常見的無痛換屋手法,用在這個「買家最大」的時代,再合適不過,說白了,此時的屋主,眼看交易到最後關頭,也不想再橫生枝節,重新找買家,答應先租後買,雙方就這樣一拍即合,賓主盡歡,只是雙方一定要白紙黑字,先簽訂買賣契約,生效日雖往後延,雙方權利義務,經第三公正方確認,交易才具法律效力。

攻略二:逢低先買再賣 力爭銀行寬限期

在房市緩跌的狀況下,「先賣後買」當然是比較穩當的策略,售屋所得落袋為安後,之後甚至可以好整以暇,慢慢用更便宜的價格挑選物件,也減輕換屋過程中的財務壓力,但,有時候時間不等人,喜歡的物件也未必俯拾可得,小陳的案例,算是無痛換屋的經典之作,但未必人人都可以碰到這麼好說話的屋主,萬一新屋主急於成交,舊房子又仍乏人問津?這種時候,學會跟往來較頻繁的銀行交涉,就格外重要!建議不妨可以跟銀行洽談,提供新房子一到兩年的繳息寬限期,如此一來,用時間換取空間,壓力較小,也有機會可以爭取到更多時間,尋找誠意買家,不用被人壓價。

只是,銀行也不是傻子,他們除了會根據貸款人的資金條件做評估,除了最基本的薪資條件外,為了降低未來資金壓力,這筆帳自己也得算仔細,評估自己的換屋實力!最簡單的算法,就是把舊房子的預估市價,扣掉貸款以外的餘額,最好能夠達到新房子自備款的三成,這樣不但銀行好說話,舊屋賣了之後,也能立刻補上銀行只能貸七成給新房子的資金缺口,新舊買賣的時間差距越短,對屋主來說,也相對不會對正常生活造成太大壓力與困擾。

攻略三:新舊物件分登夫妻 善用理財型房貸

如果舊房子來不及賣,又真的很缺新房子頭期款,建議可以利用銀行的「理財型房貸」,舉例來說,假設當初貸款一千萬元,剩下八百萬元沒有償還,購屋者就能利用二百萬元的空間,向銀行把錢借出去買新屋,就可以暫時解決燃眉之急,先把想買的物件訂下來,再慢慢賣掉舊物件,但這種方式,必須要有先見之明,在上一次購屋時,得先選擇這樣可以彈性運用的貸款方式。

至於擔心手上有兩房,貸款成數拉不高?也有解套方法,像是夫妻購屋,最好新屋、舊屋不要登記在同一人名下,比如舊房子用的是老公名字,現在要換屋,就可以改用老婆的名字,但前提是太太名下,不能有仍在繳貸款的房子;或是找有一定財力的擔保人,也有助於提高新屋貸款成數,切記!一般大型銀行都規定要二親等之內,才能符合保人資格,申貸前,先做足功課,在這種新舊青黃不接的尷尬時刻,才能游刃有餘,無痛換屋。

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