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張欣民 張欣民,在房地產業界人稱他為不動產智庫,媒體稱他為「研展天王」,他從房地產記者到研展及教育訓練,到不動產資產管理,資歷完整,各大媒體經常報導他對房地產相關看法,同時也是諸多電視節目爭相邀訪的房產名嘴。
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越南反中暴動台商慘 海外房產投資風險你了嗎?

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 文/張欣民

前陣子越南因為反中引起的暴動,不僅震驚全球,在當地投資的台商更是損失慘重,除了大企業集團不可能一下子就抽離外,一些中小企業台商都有不如歸去的感嘆,這不禁讓人想到近三年來國人也熱衷投資海外不動產,這種非經濟因素對海外置產也可能是一種風險,這種風險在投資之前有沒有人告訴你呢?

台灣近年吹起海外投資熱,不過其中隱藏的風險最好先了解 (圖為馬來西亞吉隆坡/好房資料照片)國內房市觀望氣氛濃,海外置產意願隨之提升。(好房資料中心)

在國內房價基期過高、租金報酬率過低以及政府打房動作頻頻的情況下,近三年來國人掀起了一波波海外不動產投資潮,除了一些已開發國家的房產物件之外,很多海外不動產投資標的大多是位於開發中的東南亞國家。

為什麼會集中在東南亞國家呢?最主要是這些國家經濟成長率高、重大建設持續投入,就如二十多年前的台灣,人民所得增加,人口紅利很強,加上這些地方房價基期低,在重大建設利多的帶動下,房價有非常強的增值錢景可以期待。要國人將資金投入房地產,跟他說地段多好、規劃多好、建材多好,可能都說不動他的購買慾,但是只要跟他說房價會漲多少,肯定錢就掏出來了!

另外一個會讓國人願意掏錢買這些國家的房地產的重要原因,就是這些地方的房屋租金報酬率高。根據全球知名不動產網站Global Property Guide的比較研究,去年台北的房屋租金報酬率只有1.57%,是全世界倒數第一名,香港、新加坡、日本、馬來西亞、泰國、越南等地的房屋租金報酬率都比台北高,有些甚至還高出兩倍、三倍之多,當然也比國內定存利率高出許多,在如此高租金報酬率的「利誘」之下,國內氾濫的資金怎會不心動呢?

以上都是近三年來國內資金往外移動、投資海外不動產的拉力,更重要的是在此同時又有一股推力,不斷的將這些資金往外推,那就是頻頻出招的政府打房動作。從2010年起央行開始實施選擇性信用管制,開出政府打房的第一槍,2011年實施奢侈稅,台北市開徵豪宅稅,2012年實施實價登錄,今年財政部再祭出囤房稅,刀刀都是砍向房地產市場,招招都是要逼使多金一族退出國內房市,在此情勢下,這些資金要往哪裡去呢?

環顧國內,房市政府不鼓勵投資,甚至是要將這類資金趕出而後快,股市呢?政府倒是希望可以引導過剩的資金「棄房入股」,但是股市起起伏伏,讓人很難捉摸,不確定因素太高,那其他類的投資呢,對大多數民眾來說也是很陌生,看來看去還是房地產最為熟悉,報酬最為穩當,既然國內不鼓勵投資房產,那投資海外房地產總可以吧!

於是近三年來國內掀起了一波波海外不動產投資熱潮,只是在一些亮麗的投資報酬數字背後,從來沒有人告訴你,類似這次越南反中排華的非經濟因素投資風險,早在1969年5月13日馬來西亞吉隆坡就爆發多起排華暴動;1998年5月13日(好巧),印尼爆發史稱「黑色五月暴動」的排華運動,湊巧這次越南反中排華暴動也是發生在5月13日,類似這類的投資風險,還包括像是泰國紅衫軍、黃衫軍的互相傾軋,只是這類投資風險不會有人告訴你吧!

這一次越南發生反中排華暴動,很多台商都如驚弓之鳥,畢生投資毀於一旦,這事件當然也會衝擊到當地的房地產市場,房價及投資前景都籠罩在一片陰影中,至於會不會影響國人對於其他東南亞國家房地產投資的意願,倒是還要進一步觀察!

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