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Dolin66 畢業於國立成功大學土木工程研究所,畢業迄今均從事房屋建築管理工作,曾完整參與上億元之集合住宅興建作業。也是一位喜歡閱讀與分享的網路部落客,現今仍持續在部落格上,針對房地產市場與投資等相關許多經濟議題,提供精闢的見解。
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台灣房地產熱度再現?這2大「利多」聽聽就好

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文/dolin66
 
依據12月初公布的前11個月全台房屋移轉棟數資料推估,今年全年台灣房地產移轉棟數上看29.5萬戶,雖然尚未突破每年30萬戶的榮枯門檻,但已經寫下5年以來的新高,台北市不動產仲介公會更樂觀預估,明年全台房屋移轉棟數,可望上看30至32萬戶;6都平均房屋買氣均有上升,其中以桃園表現最好,台北雖成長率低,但亦寫下從2016年以來,連續3年維持成交量正成長的紀錄。
 
如此觀之,是否台灣房地產的調整期就要結束,並將迎來下一個10年期的大多頭?我個人仍持悲觀態度,先不談台灣最快今年就可能出現總出生數小於總死亡數,代表人口正式進入減少時代的宏觀結構問題,光從台灣房地產供給端的數量,就可以得知明年乃至於後年的台灣房地產市場,依舊會處於供過於求的狀況。
 
台灣房地產熱度再現?這2大利多聽聽就好(示意圖/好房網News記者羅力元攝影)
建案。(好房網News記者羅力元攝影)
 
內政部11月公佈的去年11及12月,低度用電住宅戶數為91萬6千餘戶,占台灣總房屋數量的10.56%,且低度用電住宅戶數與總房屋數量間的比率,近10年始終維持在10%左右的水準,換句話說,就算是處在房地產市場熱絡的2009、2010及2011年,全台灣的空屋量一直維持在10%以上的水準,另外107年空屋比率,比去年的10.12%明顯上揚,代表近2-3年台灣房地產市場由熱轉冷,並沒有讓建商推案量明顯下修,呈現交易端成交棟數雖然緩步成長,但依然跟不上新房子上市的速度。
 
這樣的趨勢從新建餘屋待售住宅戶數也可以看出,雖然去年第4季新建餘屋數有從第2季高點8萬餘戶,小步下修至7萬5千餘戶,但依舊比去年同期的7萬4千餘戶為多,代表以年為單位來看,市場連這些新建餘屋,可能都沒辦法有效的消化,更別提全台還有90幾萬戶既存空屋的問題。
 
此外,根據內政部建物開工相關資料,民國105年非農舍開工住宅戶數為6萬7,839戶,106年成長至7萬5,551戶,去年再攀升到10萬1,789戶,今年1至10月也高達8萬3,875戶,這些已經向建管單位申報開工的住宅類建案,依照建管法相關規定,勢必得再開工後2-3年內完工,並且在市場上開賣,這也代表未來1-2年,新屋供給數量會持續大幅增加,這也將形成近期台灣房地產市場上的另一股賣壓。
 
所以今年房地產市場,無論是新屋或中古屋的交易量回溫是事實,但跟過去榮景時期動輒每年35萬戶甚或突破40萬戶相比,交易的量依舊不足以吸納未來這1至2年,可以預期的新屋供給,就更別提去消化過去累積下來高達90多萬戶的空屋。
 
至於明年台灣房地產的可能走勢,我認為美「中」貿易戰促台商資金回流、香港局勢促港人來台置產等這些消息面聽聽就好,因為現行台灣法規,對於港人及陸外資購買住宅的限制不少(對商辦或許會有加分的效果),況且台灣的租金投報率,相較於美國洛杉磯、加拿大溫哥華等華人聚集區域仍相對偏低,所以對外資的吸引力不大;基此,我認為明年房地產買方主力,依舊會是從市中心遷往郊區的換屋需求者,以及首次購屋的新鮮人為主,因此價格依舊會是左右成交數量的重要關鍵,因為這些自住者主要收入來源為薪資,而台灣的平均薪資已經超過20年以上沒有顯著的增幅,如果期待房地產的量快速回春,價格上的跌幅就必須要讓消費者更有感,不然能維持現在這樣的交易市況就已是萬幸。

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