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Dolin66 畢業於國立成功大學土木工程研究所,畢業迄今均從事房屋建築管理工作,曾完整參與上億元之集合住宅興建作業。也是一位喜歡閱讀與分享的網路部落客,現今仍持續在部落格上,針對房地產市場與投資等相關許多經濟議題,提供精闢的見解。
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40年房貸 就是台灣房地產的靈丹妙藥嗎?

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#買房 #房貸 #高房價 #成家 #房租 #多空觀點
文/dolin66
 
2019年底,高雄市長韓國瑜宣布「安居高雄市民首購優惠房貸專案」,其中將提供最長40年期的首購房貸,包括只需繳付利息的寬限期5年,這方法的確可以讓每個月房貸支出驟降,然而,延長房貸時間真的是解決台灣房地產市場的靈丹妙藥嗎?
 
其實諸如延長房貸期限、給予寬限期優惠、甚至免頭期款、免自備款等「購屋優惠」,回歸到供需原則底下,就只是房地產供給端為了刺激需求,所以透過不同的金融槓桿,想讓需求端的消費者,有種原來買房後經濟負擔並不大的錯覺,因為這些融資方案的最主要目標,就是要儘可能降低購屋者,眼下必須立即繳付的金錢。
 
40年房貸 就是台灣房地產的靈丹妙藥嗎?(圖/好房網News)
房貸怎樣貸更多? 這2大條件你一定要有!(好房網廣編)
 
然而消費者必須注意的是,眼下不用立刻出錢,不代表這些錢不用出,而是被分攤到未來去支付,並且為了補償銀行等金融業者延長收款期限,或者信用貸款沒有房屋抵押等的風險,通常這樣的利率會比正常20年期且具有房屋第一順位抵押權的房貸為高。換句話說,消費者為了眼下不出錢,未來就必須付出更高昂的代價。
 
若從自住的角度來看,40年房貸代表這可能就是你一生中唯一的一棟房子,但30歲的你,能夠預測70歲時候,你的居住需求有哪些?或者在這段漫長的人生旅程上,在財務上會面臨哪些不可預期的變數?那如果70歲時居住的需求,跟現在30歲時相互衝突,例如30歲時,必須考量工作與居住地間的通勤時間,以及需要管理員協助收取包裹及掛號信等,所以必須住在都會區,或其鄰近的衛星城鎮的大樓型物件;但其實70歲時,比較想要過著拈花惹草的居家生活,此時郊區大坪數且有庭院的房子,更能符合居住需求,試問30歲的現在,你該選擇哪樣的房產?
 
當然,沒人說房子一定要還完貸款,才能出售,但以目前台灣的狀況來看,30歲能擁有一棟自住的房子就已經是不簡單的成就,如果屆齡退休前要賣房,就代表必須先在退休居住地購屋,在原先房子還沒完售前,等於家庭要承受2份房貸,別忘了,因為那時購屋者屆齡退休,銀行不太可能核准40年期的房貸,如果打這樣算盤的人,請務必確認自己有能力在不用銀行貸款前提下,購置退休用的自宅,或是退休生活中,依然能維持穩定的現金流,以應付先買後賣這段空窗期,兩頭繳納房貸的財務壓力。
 
從房價租金比、房價收入比等很多數據都可以得證,台灣房地產市場供需失衡的主要原因,是因為市場價格遠遠高於自住需求端財務能力,然而過去台灣人民對於自有房產的過度執著,其實也是養成房屋供給商拉抬價格出售的原因之一,所以除了期待政府能真正落實「實價登錄2.0」房地產交易透明化等政策外,在北部都會區租金遠低於每月房貸支出的現下,堅持買房是否是家庭最佳的財務規劃解答?可能是每個消費者在購屋前,必須審慎思考的重要問題。

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