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Dolin66 畢業於國立成功大學土木工程研究所,畢業迄今均從事房屋建築管理工作,曾完整參與上億元之集合住宅興建作業。也是一位喜歡閱讀與分享的網路部落客,現今仍持續在部落格上,針對房地產市場與投資等相關許多經濟議題,提供精闢的見解。
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跟著政府政策買房?小心竹籃打水一場空

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#買房 #公共建設 #重劃區 #置產秘訣

文/dolin 66

台灣2018年期中選舉後,不少綠地變藍天的縣市政府,開始推翻過去政府的大型公共建設,從台中市的山手線,到高雄市的二期輕軌,理論上民主政治存在維持政策一致性的原則,但台灣的民主似乎還沒走到那樣的高度,因為林佳龍四年前上任時,也是一把推掉前市長的BRT政策,導致台中市政府現在還要為這些不能上路的設備,編列經費來維修與管理。

這種蕭規曹不隨的不好慣例,除了會讓政府在政策擺蕩間,花一堆無謂的預算外,更麻煩的是,會造成民間企業投資上的不確定性,如果已經有民間企業決定跟隨政府的公共交通建設,在沿線進行商業投資時,很可能就會面臨改朝換代政府推翻前朝政策,造成投資血本無歸的狀況;因此,過去台灣房地產市場流行跟著政府交通建設投資的邏輯,以及買房只要注意「地點、地點、地點」等的說法,其實也已經跟現在台灣房地產市場環境有所脫節。

高雄新任市長韓國瑜上任後,高雄輕軌二期工程喊卡 (好房資料中心)高雄輕軌列車。  好房網News記者楊欽亮 / 攝

更細緻來說,購屋自住還是投資,在「地點」、「時機」跟「財務」等面向,要思考的問題大不同,以自住者來說,「地點」這個項目,很可能必須在屋齡、周遭市鎮的生活機能,以及居住者自身的需求間取得平衡,所以對自住買方來說,其實不見得一定要在一個重劃區,或者大眾交通建設完成規劃時,就立刻搶進沿線購買房產,因為此時買房在是否滿足需求這部份,其實存在很多問號,我反而會建議自住者,應該優先考量已經發展出一定規模的市鎮,這樣可以輕易評估,房產是否符合自己跟家庭未來的居住需求,所以自住購屋者,在時機上大可緩緩,不用跟著建商一起在滿是空地的重劃區共存(此時還要忍受施工階段的噪音、粉塵等問題)。

在財務面向上,自住者該思考的問題是,怎樣的購屋預算,不會造成家庭未來經濟上的沈重壓力,這跟投資客以提昇資金槓桿,尋求短時間內購入最多戶數的方向完全相反。而自住客的財務規劃,必須包含一筆家庭半年以上開銷的應急存款(不可挪用成購屋或裝修費用),以及可以把未來每月購屋貸款,壓在家庭月收入30%以下絕對把握,這樣才可以避免當家庭遇到「天有不測風雲」時,不會落入「一文錢逼死英雄好漢」的窘境。

至於最近有種「只要租金大於購屋貸款的利息,買房就是在累積資產」的說法,然而這樣的說法要成立,必須建構在房屋不動產市場價值持續攀升的前提下,這樣才會有累積資產的效果;反過來說,如果房地產價格持續下修,當除用1000萬買進的房地產,結果10年後價值只剩800萬,但此時繳給銀行的房貸可是一毛錢都不能少,所以,這時後購屋者其實是在幫銀行儲蓄,卻是讓自己的家庭債務持續擴大。

所以在房地產價格下修機會高漲的現在,自住購屋者要有一個理念,就是買屋是拿來用的,不要再對它的保值性存有過高的期待,買屋就跟買車一樣,都不是儲蓄,真正低風險的儲蓄,應該是擺在銀行裡的現金跟定存單,所以當自住客挑屋時,其實可以完全拋棄「未來是否增值」這樣的觀點,因為以台灣人口持續減少,以及cost down經濟沉窠已久的壓力下,房地產市場要迅速反轉的機率很低。

「買房是因我跟家庭成員需要,而不是期待它未來還會增值」,應該是自住者選屋的重要觀念,所以當政府又喊出某某建設時,先看看是否真能形成宜人居住的生活機能,再考慮進場吧!

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