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Dolin66 畢業於國立成功大學土木工程研究所,畢業迄今均從事房屋建築管理工作,曾完整參與上億元之集合住宅興建作業。也是一位喜歡閱讀與分享的網路部落客,現今仍持續在部落格上,針對房地產市場與投資等相關許多經濟議題,提供精闢的見解。
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購買套房停看聽!

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#套房 #房貸 #置產秘訣

文/Dolin66

許多年輕的朋友,為了在如今房價偏高的背景下一圓購屋夢,開始把套房當成人生第一間房的目標,最主要的著眼點,當然就是相較2、3房物件相對便宜的購屋總價;不過買套房真的便宜嗎?以及套房會有哪些先天上的問題需要注意?

套房總價相對2、3房低,但拆算下來單價通常比較高。(示意圖/資料中心)8.全新家具的套房更容易出租。

 

先分享一個案例,3-4年前,我租賃處附近有個建案開賣,原先是規劃2及3房的房型,接待所半年之後就不見了,一開始我以為是完售,沒想到一年後,竟然同一棟建物換了另一個新名字重新開賣,不同的是房型變成套房及2房型式,每戶總價雖然變低了,但其實套房的每坪單價反而是最高的,所以從每坪單價的角度來看,購買套房物件真的有省錢嗎?

套房總價較低的表象,其實是建立在坪數較低的基礎上,也因為套房使用空間比較小,若未來因為結婚生子,導致家庭成員數量增加時,套房的空間大小及規劃,很容易不符合當時的家庭居住需求,在過去房價多頭的年代,套房持有者或許還可以用高於買價出售套房後,做為購買下一棟房子的頭期款及裝潢等現金來源,但如今房地產的保質性持續受到市場挑戰,以及房地產市場成交狀況持續低迷,萬一套房不符使用需求,先不談可能虧本的問題,光是能否順利變現,避免家庭同時負擔兩份房貸,就是套房持有者在是否虧本前,必須先傷腦筋的問題。

其次,因為大房改小房,且每一間套房都必須要有獨立浴廁,致使同一樓層需要的浴廁間數就會變多,給水管因為是壓力管,所以只要馬達揚程夠,多配及接管問題不大,但馬桶的排糞設備屬於重力管,在垂直主管已經配好的前提下,為了硬要多出一至兩間浴廁,往往必須墊高浴廁地坪,然後埋橫向排糞管,以連結原有垂直排糞管線,若水平排糞管坡度不足,或者管體接合不良,發生糞污水外慎的機率大增,此時只能再把墊高的地坪(包括面材、防水層)敲除,嘗試找出滲漏點後,再予以修復。就算沒有發生這樣的問題,因為新增浴廁必須遷就原有垂直管線位置(水平管越長,代表浴廁必須墊的越高,不然沒有排污的足夠坡度),一來浴廁地板墊高影響使用便利性,二來常導致浴廁會沒有室外窗,甚至出現浴廁在套房的中間的窘況。

最後,套房每戶的坪數小,就代表每棟建物的戶數多,且套房被當成投資標的的機會也高,對自住需求者來說,同建物內空戶多,再加上部分短期租賃住客,現實而言,多數空戶及出租房屋者,在節省管理費的價格考量,會優先於維持公共設備穩定的安全考量,所以當公共區域消防、發電機等設備需要定期暖機,或請人檢查設備是否正常時,自住者與非自主者間的分歧往往很大,往往會造成公寓大廈管理決策上的拖延,這對自住用戶來說,又是一個潛在的風險。

套房物件的先天限制較多,消費者在購買前一定要仔細的思考,別讓自己的未來也被套在這一房一衛的小空間中。

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