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研究租賃判決,了解法條,才能避免租賃糾紛

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#租屋 #租賃 #糾紛 #置產秘訣
文/曾文龍
 
很多人不理解,又不是幾千萬幾百萬的買賣房屋糾紛才會打官司,一個月租金才2萬3萬也需要打官司嗎?律師費如何支付?划算嗎?打官司的內心煎熬與痛苦過程,為了租金,每月2萬打官司划算嗎?
 
事實上,多年來除了買賣房屋的糾紛常有所聞,房客房東的租賃糾紛也不少,這就是人性的問題!人性常為了賭一口氣,當事情難以解決,雖然金額不大,只好訴諸法律,每一本判決書的過程多是怨氣與血淚斑斑啊!
 
研究租賃判決,了解法條,才能避免租賃糾紛(示意圖/好房網News資料照)
簽約 契約 簽名 合約 租屋 買房 (圖/擷取自pixabay)
 
有人認為房東與房客發生糾紛,打打官司就行了,但是看看下列的租賃糾紛判決,月租金才區區一萬八千元!
 
一、判決理由:被上訴人(房東)主張依民法第 455 條規定請求上訴人(房客)騰空返還系爭房屋,是否有據? 1. 法律規定:(1)民法第450條第1項規定:「租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅。」(2)民法第 451 條規定:「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」(3)民法第455條前段規定:「承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物。」(4)參照最高法院93年度台上字第986號判決意010不動產租賃相關判決案例旨:「定期租賃契約之出租人,反對租期屆滿後續租之意思表示,不限於租期屆滿後,始得為之。其於訂約之際,若約明期滿後絕不續租,或續租應另訂契約之方式,以阻止續約之效力者,該租約於租期屆滿時,即當然消滅。除當事人另有新的租賃之合意,成立新的租賃契約外,承租人單方面之繼續使用原租賃物,仍為無權占有之法律關係。」(5)結論:租賃期限既已屆滿,除有以不定期限繼續契約之情形外,租賃關係當然消滅,承租人應將租賃物返還出租人。
 
二、事實判斷:(1)上訴人和被上訴人之間並沒有達成不定期租賃契約的口頭協定。(2)上訴人稱系爭租約已因口頭協議構成不定期限租賃關係,但未能舉證。(3)依系爭租約第12條約定:「乙方若有違約情事,致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害,如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用,均應由乙方負責貼償。」,被上訴人因訴請上訴人返還系爭房屋、給付積欠租金、代墊水電費、不當得利及違約金等事件,已給付受任人第一、二審級各40,000元委任費用,因此被上訴人依系爭租約第12條約定請求上訴人給付80,000元,亦屬有據。
 
三、判決結果:(1)被上訴人主張依民法第455條規定請求上訴人遷讓返還系爭房屋,及依系爭租約第4條、第12條、第15條約定請求上訴人給付積欠租金、水電瓦斯 費用及賠償委任律師費共54,864元,以及依民法第179條規定、系爭租約第6條約定請求上訴人自105年5月22日起至上訴人交還系爭房屋日止按月給付不當得利18,000元及違約金18,000元,為有理由。(2)被上訴人於本審另追加請求上訴人給付代墊水、電、瓦斯費用、垃圾清理費用及第二審及委任律師費用共77,753元,亦屬有據,應予准許。
 
聽說美國人打合約,會把合約書先拿給律師看,以避免以後雙方的糾紛。台灣人較少有此習慣,出了糾紛只好花了不少錢請律師,還要付法院裁判費,亦即小錢捨不得花,最後卻花了大錢!一肚子的後悔與痛苦!
 

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