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租賃新法新規定 房東、房客添保障

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#租賃住宅市場及管理條例 #租屋 #房東 #房客 #住的故事

文/曾文龍

台灣的租屋人口約有285萬,占總人口的八分之一,這是龐大的數量。然而房東房客的糾紛時有所聞,甚至告到法院痛苦不已。例如惡房東張淑晶事件屢登上社會新聞版面,而遇上惡房客,縱算是好房東也常一籌莫展。更悲慘的,房客住在違建屋被大火燒死慘絕人寰!上一波地產景氣帶來的房價高漲,讓許多年輕人買不起房子,使得租屋需求更趨增加,如何減少租賃市場糾紛、健全租賃住宅市場發展、建立良善的房屋租賃業體制、保護住宅租賃的雙方權益,已成了極為迫切的事。

去年底公布「租賃住宅市場及管理條例」強化租賃良好關係(好房網News記者陳韋帆/攝影)租屋情境,新北市府連實體看板都無法禁止頂加出租,中央卻要推動租屋專法。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)

政府為了健全住宅租賃關係,於106年12月27日公布了「租賃住宅市場發展及管理條例」,共有46條,規劃朝強化保障住宅租賃關係、輔導成立非營利團體協助租賃事務之處理、增加免費住宅租賃糾紛處理管道、提供出租人租稅優惠、建立租賃專業服務制度等五大方向推動。其中第2章即在規範「健全住宅租賃關係」,值得社會大眾重視,特別是房東與房客。

例如為了杜絕常見的二房東轉租糾紛,特別規定了轉租人應經出租人書面同意,始得轉租其租用之住宅全部或一部。且轉租人簽訂轉租契約時,應向次承租人提供前項同意轉租之書面文件,並於轉租契約載明其與出租人之租賃標的範圍、期間及得終止租賃契約之事由。轉租人也應於簽訂轉租契約後三十日內,以書面通知出租人。

對於房東的保障,則規定租賃期間發生下列情形之一者,房東得提前終止租賃契約,且承租人不得要求任何賠償:1、承租人毀損租賃住宅或附屬設備,不為修繕或相當之賠償。2、承租人遲付租金或費用,達二個月之租額,經催告仍拒繳。3、承租人未經出租人書面同意,將租賃住宅轉租於他人。4、出租人為重新建築而必要收回。5、其他依法律規定得提前終止租賃契約。

房客欲提前終止租賃契約,但時會孳生因提前解約而沒收押金…等的糾紛。為保護房客權益,規定若租賃期間發生下列情形之一而難以繼續居住者,承租人得提前終止租賃契約,且出租人不得要求任何賠償:1、房客因疾病、意外產生有長期療養之需要而致無法持續履行租約者。2、租賃住宅未合於居住使用之修繕情形,經承租人定相當期限催告,出租人仍不於期限內修繕者。3、因不可歸責於承租人之事由,致租賃住宅之一部滅失,且其存餘部分難以繼續居住。4、因第三人就租賃住宅主張其權利,致承租人不能為約定之居住使用。承租人死亡,繼承人得主張終止租賃契約。

當租賃契約消滅時,租賃住宅之返還,應由租賃當事人共同完成屋況及附屬設備之點交。若一方未會同點交,經他方定相當期限催告仍不會同者,也視為完成點交,以提高效率,減少紛爭。

若點交後尚有遺留物,除租賃當事人另有約定外,經出租人定相當期限催告仍不取回時,視為拋棄其所有權,其所需處理費用,得由押金扣除,不足者,出租人得請求承租人給付。

另外,押金之金額不得逾二個月之租金總額。出租人應於租賃契約消滅,承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時,返還押金或抵充債務後之剩餘押金。住宅租賃若有爭議時,出租人或承租人得向直轄市或縣(市)政府申請調處,可免繳調處費用。

去年6月,筆者在好房網專欄曾提到德國的房屋租賃市場相當盛行,成為穩定房價的重要因素。如何提高租房的安全感,也讓有多餘房屋的屋主能夠安心釋出房屋,協助社會住宅供給量,帶給租客更多選擇,我們期望由「租賃住宅市場及管理條例」開始,讓惡房東、惡房客能銷聲匿跡,為社會建構一個安全、健康、有保障的居住環境。

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