文／胡偉良
房地產是個良莠不齊的產業
房地產業是個寡占的產業，不是自由競爭市場，所以各家廠商容易找到自己的生存空間，因而建築品質將始終參差不齊，難以有效提升，尤其在房地產景氣好的時候更是龍蛇雜處。
市場供需決定房價
在房價形成的過程中，建商根據市場需求來決定房價，而地價高低則是建商決定是否投資開發一個項目的考量因素。
大型建商主導價格
房地產市場是由產業中的大型建商主導價格，而其他中小型的建商只是價格的追隨者，亦即房地產市場存在著價格領袖制或價格合謀制（大型建商訂定了它的建案的銷售價格，而該建案週邊的其他建案則參考這個價格訂定或修正其價格），這種壟斷的特性，使得房地產商擁有高於其他行業的利潤水平。
建商之間透過互相比照決定售價
建商之間透過默契合作，互相比照定價，不打價格戰，形成一種非正式協議的價格合謀。
土地是不可再生的資源，放得愈久升值就越大，是建商的主要獲利來源（好房網News記者 陳韋帆／攝影）
除非市況不佳，否則建商擁有超額利潤
房地產市場的競爭屬於不完全競爭，因此具有市場壟斷地位的企業，有能力通過控制產量而將價格定在高於市場均衡價格的水平上，由此獲得超過正常利潤的超額利潤。尤其在華人地區，房地產景氣好的時候，建商的利潤往往令人垂涎，以新北市及台北市為例，建商的毛利率可達30％，台北市更高達40％。
景氣好的時候，麵粉價格高於麵包
土地漲價是建商的主要獲利來源，因為土地是不可再生的資源，放得愈久，升值就越大。而地主在土地奇貨可居的情況下則不斷地抬高土地售價，造成「麵粉價格高於麵包」的情形，這也是很多建商買地寧可不蓋，而情願囤地的原因。在2003年至2014年的房價飆漲期，建商幾乎都得以未來價買地，才搶的到地，但是等房價止漲了，這些高價搶地的建商就會遭到套牢，並且衍生倒閉或偷工減料的下場。這也將是房市在這幾年將逐漸出現的常態。
什麼地區的房價容易飆漲？
大型建商集體出入的地區，房價往往容易竄升。因為建商對於未來房價變動的趨勢了解得更準確。它們不僅是房地產市場的信息接受者，同時也是信息的製作者，透過製造各種信息，再通過媒體的密集轟炸，改變人們對房價的預期，從而推高了房價。
景氣好的時候，房地產開發是最容易賺錢的行業
囤地是最容易賺錢的方法，因此一些具有資金優勢的建商，大量無限制的儲備土地，藉囤地來等待地價上漲，以時間換取獲利空間。
透過房地產的高槓桿，建商往往能夠用有限的資金啟動多個項目，從而取得最大投資價值。
10年的房地產黃金波段，使得在波段前期即已投入的建商都有不錯的獲利（口袋都深了）；相對的，近幾年才投入的建商都因房價停滯或下修而陷入虧損的泥淖之中。
