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胡偉良 胡偉良畢業於台大土木系,畢業後通過國家高考取得技師執照,做過公務員,不到兩年離職,轉入民間部門工作,先後從事建材、營造業務,之後跨足房地產領域。
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【胡偉良觀點】談2018年房市

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#買房 #羊群效應 #多空觀點

文/胡偉良

這個時候該不該買房?

如果你怕輸,就沒有膽子贏

很多人都希望自己在買屋時,能買在最低點。但房市就跟股市一樣,永遠都不知道何時才是最低點,事實上大多數人都只能買在相對低點,畢竟「低點都在回頭後」。與其聽信外界的各種紛亂的傳聞、人云亦云,讓自己等待虛無飄渺的低點出現,一再與買屋夢擦身而過,不如嘗試「危機入市」。

尤其在前幾年一波波的打房政策下,新屋建商、中古屋屋主已認同降價趨勢,也願意降價;因此現在反而正是進場的好時機、利用此一房市觀望盤整期間,當大多數人猶豫不前之際「勤看屋」,趁「綿羊」還在慌亂觀望的時候進場,不僅競爭者少,好物件相對也多。

努力去尋找屬於自己屬意的好屋,透過實價登錄、銀行鑑價、專業書籍及專家諮詢等工具、方法,掌握真實的市況,再勇於出價、議價,為自己創造一個低點,才有機會買到真正的理想好屋。就像有位名人說的「如果你怕輸,就沒有膽子贏。」

交易 合約  買房 房市情境圖(大刊頭)

羊群效應

經濟學經常用“羊群效應”來描述經濟個體的從眾跟風心理。羊群是一種很散亂的組織,平時在一起也是盲目地左衝右撞,但一旦有一頭羊動起來,其他的羊也會不假思索地一哄而上,全然不顧前面可能有狼或者不遠處有更好的草。因此,“羊群效應”就是比喻人的從眾心理,「從眾心理」很容易導致盲從,而盲從往往會陷入騙局或遭到失敗。

大部分人就像羊群一樣,追隨著市場紛亂的訊息,認為景氣差、房價貴,買房應該再等等,但每個相對低點總是在事過境遷以後才發現,因此很多綿羊到頭來還是雙手空空。索羅斯說過;「贏家總贏在眾人恐懼時敢於貪婪」。

依現有的房市狀況,房地產市場沒有崩盤的可能

當住宅市場像發瘋似的增長時,價格就會水漲船高,因為越來越多投資者想從中分得一杯羹,這時價格會隨著人群的增多而上漲。此時,住宅的購入價格過高,購屋者的利益也會變得微乎其微。而當市場處於供過於求的狀態時,價格就會回落,這時候投機者就會陷入恐慌,然後他們會盡可能地拋售持有物件。因此,泡沫就會破滅。

目前房市已轉為買方市場,但在低利率、貨幣寬鬆的環境下,急需資金的賣方應該不會多,所以期待賣方大幅降價的機率不高。由於買、賣雙方對價格難有共識,低成交量將成為日後房市交易的常態,房價在往後一段時間,可能僅呈現微幅下跌。

當房市出現大量的人急於脫手但卻沒人接手時,房市才會崩盤

從當前的市場交易量來看,只要賣方願意降價,就有買方出手承接,並沒有「無量下跌」的情況發生,也就是當前的情勢尚無崩盤的前兆或狀況。

再依過去的國內外經驗來看,泡沫經濟從形成到破裂,短則3年,長者約為5年。而台灣這十年的房地產飆漲,其中同時包含了長期的成長趨勢和炒作衍生的泡沫。2011年後的房市上漲過程才是真正泡沫化的開始,而政府這幾年的打房措施也正是政府在為銀行做「防身準備」的過程。

2015年開始,不僅房價上漲之勢戛然而止,而且回跌,房市交易量也開始下跌,2015年交易量滑落到25.9萬戶,2016年甚至滑落到1991年以來的最低量(24.5萬棟),直到2017年交易量才首度呈現止跌,全年買賣移轉戶數 上升到26.6萬戶,依筆者觀點,也顯示房市已逐漸穩定,似乎也呼應了前央行總裁彭淮南在2017年10月26日「房市己經軟著陸」的言論,但是房市是否就此「否極泰來」重新走向高點?依筆者觀點倒也不盡然。

多屋族宜儘早賣出

對房屋較多的多屋族而言,這個時候可能也是賣房的較佳時機,因為愈晚出脫除了要負擔已大幅加重的持有稅賦外,也得面對更多的賣出競爭。

欲知後事,請看下回分解。

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