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胡偉良 台大土木系畢業後通過國家高考取得技師執照,由公務員轉入民間部門後,先後涉足過建材、營造及投資興建領域。台大畢業後陸續取得營建管理、商學、法學等三個博士學位,目前為品嘉建設董事長,工作之餘勤於筆耕,作品散見各媒體。
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【胡偉良觀點】建築業是個空手套白狼的行業

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#房市 #建築業 #建商 #多空觀點

文/胡偉良

「空手套白狼」是指沒有出力、或者出力很少,但卻拿回很多。的確,在大多數的案例中,從整個房地產的價值鏈活動(土地開發、產品規劃定位、建築設計、建案銷售、營造施工、交屋)中來看,建商直接介入的比例相對最低,但卻獲得整個價值鏈活動中最大比例的利潤。就曾有人說過:建商做的是無本生意,投入最少,「是空手套白狼!」

這也是當今華人地區房地產業者利潤率遠高於歐美地區業者的主因,因為當中「可能」存在某些不可告人的利益共生結構,而囤房、炒地背後更隱藏著囤積財富與利益輸送。

 
(示意圖/好房網News記者陳韋帆攝影)寒流來襲遠雄施工仍不斷。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)

建築業是個高報酬高風險的行業,也是投機 者的天堂

建築業者可以透過土融、建融取得建案的融通資金,而預售制度(台灣是這個制度的創始者)則使購屋者可以利用訂購預售屋來賺取日後房價上漲的差價利益,購房者只需投入少量的期款,然後在興建過程中,靜候房價上漲即可賺取差價,取得資本的高報酬率。

也因為房地產的高槓桿的特性吸引了不少建商、投資客投入房地產業中,景氣好、房價飆漲的時候,大家獲利;碰到景氣反轉,房價下修的階段,它也很容易讓投入者由盈轉虧,因高槓桿而陷入財務困境。

政府的行政管理,會增加建屋的成本

建築房屋有其複雜性,如果建造的工法不正確,對最終建物的成品品質會有嚴重的影響。因此很多消費者會希望有嚴格的監督機制來管理建商。但嚴格的管理須付出代價,複雜的手續和法規的繁複會增加建屋的成本,使房價更高,這些成本不可避免地會轉嫁到消費者身上。

政府以人力不足為理由,不斷的把一些審核、檢查的工作委外辦理,一方面固然是人手確實不足,但另一個原因則是在減輕自身責任,但結果當然是建商支付的額外費用愈來愈高了,雖然對此行業的一些管理是必要的,甚至是受歡迎的,但當人民愈來愈無法負擔高房價時,政府應該注意適度管理,而不宜為了推卸責任而進行過度管理。

只有很少數的建商真正關心它的客戶

在房地產充滿炒作的年代,只要推出的產品地點好、外觀出色就很容易完銷,因此建商不會去關心建案的品質,也不會真正關心客戶的需求和利益。

筆者從營造再向前跨足投資興建,因為時值房價飆漲時期,眼見房價因人為炒作而狂飆,「搶快、調價」成為業界常態,我們卻因堅持營建品質及讓利給客戶,而遭同業譏諷為「傻瓜、呆子」,說真的當時心理上還真的為之動搖,因為這樣的做法似乎也沒有給我們帶來太多回報。

經過淘汰,建築業逐漸走向良性循環

台灣的建商多,但講究品質的卻不多,這主要和過去投機當道,房屋銷售容易有關,另一方面,台灣的消費者對外觀、價格的重視程度也遠高於看不見的品質,因為不重視隱性品質,使得台灣建物的使用年限遠遜於國外。

如今,房地產的投機浪潮漸退,房地產的暴利不再,整個產業的發展也逐漸走向正向,可以預期以後投機的業者會逐漸退出市場,過去高達30%以上的高利潤將成為絕響,而10%以下的微利終將成為市場常態,這時候民眾可以期待的反而是更穩定的品質。

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