文／胡偉良
「空手套白狼」是指沒有出力、或者出力很少，但卻拿回很多。的確，在大多數的案例中，從整個房地產的價值鏈活動（土地開發、產品規劃定位、建築設計、建案銷售、營造施工、交屋）中來看，建商直接介入的比例相對最低，但卻獲得整個價值鏈活動中最大比例的利潤。就曾有人說過：建商做的是無本生意，投入最少，「是空手套白狼！」
這也是當今華人地區房地產業者利潤率遠高於歐美地區業者的主因，因為當中「可能」存在某些不可告人的利益共生結構，而囤房、炒地背後更隱藏著囤積財富與利益輸送。
建築業是個高報酬高風險的行業，也是投機 者的天堂
建築業者可以透過土融、建融取得建案的融通資金，而預售制度（台灣是這個制度的創始者）則使購屋者可以利用訂購預售屋來賺取日後房價上漲的差價利益，購房者只需投入少量的期款，然後在興建過程中，靜候房價上漲即可賺取差價，取得資本的高報酬率。
也因為房地產的高槓桿的特性吸引了不少建商、投資客投入房地產業中，景氣好、房價飆漲的時候，大家獲利；碰到景氣反轉，房價下修的階段，它也很容易讓投入者由盈轉虧，因高槓桿而陷入財務困境。
政府的行政管理，會增加建屋的成本
建築房屋有其複雜性，如果建造的工法不正確，對最終建物的成品品質會有嚴重的影響。因此很多消費者會希望有嚴格的監督機制來管理建商。但嚴格的管理須付出代價，複雜的手續和法規的繁複會增加建屋的成本，使房價更高，這些成本不可避免地會轉嫁到消費者身上。
政府以人力不足為理由，不斷的把一些審核、檢查的工作委外辦理，一方面固然是人手確實不足，但另一個原因則是在減輕自身責任，但結果當然是建商支付的額外費用愈來愈高了，雖然對此行業的一些管理是必要的，甚至是受歡迎的，但當人民愈來愈無法負擔高房價時，政府應該注意適度管理，而不宜為了推卸責任而進行過度管理。
只有很少數的建商真正關心它的客戶
在房地產充滿炒作的年代，只要推出的產品地點好、外觀出色就很容易完銷，因此建商不會去關心建案的品質，也不會真正關心客戶的需求和利益。
筆者從營造再向前跨足投資興建，因為時值房價飆漲時期，眼見房價因人為炒作而狂飆，「搶快、調價」成為業界常態，我們卻因堅持營建品質及讓利給客戶，而遭同業譏諷為「傻瓜、呆子」，說真的當時心理上還真的為之動搖，因為這樣的做法似乎也沒有給我們帶來太多回報。
經過淘汰，建築業逐漸走向良性循環
台灣的建商多，但講究品質的卻不多，這主要和過去投機當道，房屋銷售容易有關，另一方面，台灣的消費者對外觀、價格的重視程度也遠高於看不見的品質，因為不重視隱性品質，使得台灣建物的使用年限遠遜於國外。
如今，房地產的投機浪潮漸退，房地產的暴利不再，整個產業的發展也逐漸走向正向，可以預期以後投機的業者會逐漸退出市場，過去高達30％以上的高利潤將成為絕響，而10％以下的微利終將成為市場常態，這時候民眾可以期待的反而是更穩定的品質。
