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選購好宅就要好好選宅

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#實價登錄 #時機 #區位 #捷運 #房貸 #置產秘訣 #多空 #政策 #快訊 #預售

 

文/莊孟翰(現職:淡江大學產經系教授)
 
在長期低利率、資金氾濫與房價該跌不跌之情況下,一般民眾咸有不想及早購屋置產的想法與規劃,惟理想與現實差距實在很大,雖然大家都知道Timing(時機)、Location(區位)與Metro(捷運)絕對是購置好宅的不二選擇,不過多數人還是會因為購屋能力不足而步步退讓,最後也可能落得一項都沒有沾到邊而怨歎不已。
 
 
最近由於國際經濟衰退,加以政府不斷推出打房措施,不僅預售屋推案量大幅減少,新成屋數量逐漸增加,中古屋銷售速度亦呈現遲滯情況,按一般常態這應是積極看屋、準備購屋的好時機,只是一般民眾對於動輒數百萬甚至上千萬元的耐久性消費財大都很陌生,導致最後所選購的房子與預期總是落差很大,因此,本文所擬推薦的好宅,可能也會受限於物件推出之時間點以及區位差異而無法完全滿足一般民眾之實際購屋需求,儘管如此,只要持續的閱讀本專刊所推薦之物件,並且勤做功課、貨比十家,相信總有一天一定可以如願的達成美好的購屋願望。
 
在政府不斷釋出青年安心程家專案、合宜住宅等優惠利率之政策性利多前提下,加以愈來愈多的新成屋競價促銷,市場往往會出現買比租還划算的情況,此就首次購屋者而言,的確是一個立業成家的好時機,惟購屋置產所費不貲,因此,除了市場、公園、學校等基本條件之外,更應注意以下重要事項:
 
一、環境與區位: 
購屋之前務必要實地勘查環境、地勢、交通等各相關條件,畢竟所要購買的不單只是一棟房子,週遭環境更是重要;例如道路狀況是否良好?有無捷運或公車站牌?排水系統是否完善?可曾積水或淹水?是否臨近市場、學校或公園?附近有無妨礙善良風俗之場所等。其次,座落於良好地段的房屋,不僅增值潛力雄厚,遭逢不景氣抗跌性也較強,例如台北市東區與捷運沿線便是最佳例証。
 
二、交通方便性: 
有方便的交通網絡,不論是上班、上學或購物,不僅可避免舟車勞頓之苦,居家生活方便性亦可大幅提高,此外,不僅房價抗跌性較強、出租率較高,二手市場亦較活絡,而這也正是當前大台北地區捷運沿線房地產較受歡迎的主要原因。
 
三、貸款利率、成數、寬限期:
貸款成數高,相對所需準備的自備款就比較少,按目前一般政策性房貸比例均較高,並且利率較低,甚至還有寬限期可以紓緩房貸壓力,因此,首購族應以優惠房貸為首要考量。此外,必須格外注意的是,購屋之後每月所負擔的房貸本息最好不要超過家庭收入三分之一,以免勉強購屋而影響生活品質。
 
四、公設比例: 
公共設施愈齊全的建築愈能襯托出高品質的居家水準,惟公共設施比例往往偏高,甚至亦有超過三分之一以上者,因此,選購之前應先充分了解公設比例,俾免出現購買一戶40多坪的房子卻因銷售面積涵蓋地下停車空間,只能規劃為小三房而後悔莫及。
 
五、室內格局: 
室內格局之良窳直接影響居家格調與品質,格局欠佳,不論是在動線、通風、採光、裝潢設計或是實際使用功能上都會造成日常生活之不便,尤其三公尺的基本樓層標準高度更不容忽略。 
 
六、房間數量與空間大小: 
藉由標明尺寸之平面設計圖即可瞭解每個空間之實際大小,俾便於裝潢設計與傢俱擺設,而房間不僅數量要足夠並且大小要合適,切不可有浪費或侷促不堪情形;此外,各空間大小亦應充分瞭解,俾免客廳、餐廳太小而導致空間無法區隔,甚至造成使用功能不彰之情事。
 
七、建材設備: 
一般而言,陽春屋是最常見的廉價典型促銷方式,必須衡量的是,購屋之後是否還要再花一筆可觀的裝潢費用;另外,在不景氣階段或龐大餘屋降價促銷地區,甚至還會以附送傢俱與裝潢之實品屋競銷,選購之前不妨多參觀、多比較,切記貨比三家不吃虧。
 
八、管理維護: 
廉價房屋如果戶數太多、太雜,就應注意其是否會因所得階層較低,而影響居住品質及管理維護,其中尤以產品定位不清,大、中、小坪數混合銷售之工地最受訾議;另外,管理維護是否良好,往往與公司品牌信譽息息相關,購屋之前亦應列入優先考慮。
 
購屋置產動輒數百萬甚至上千萬元,因此,如何購置一戶夢寐以求的好宅必然也是一般民眾最想要達成的一個願望,而在當前整體市場供過於求之情況下,相信只要能夠耐心的追蹤市場景氣脈動,明辨買方市場與賣方市場,並且恪遵貨比十家之不變法則,相信一定可以在最短期間購買到一戶物美價廉的安樂窩。
 

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