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膽子夠大 現在就是危機入市的好時機

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口述—柯昇沛整理—劉莉柆 攝影—吳慈仁
 
(柯昇沛 高力國際不動產投資部副總裁)
 
現在的房地產市場氛圍進入了多空交戰的狀況,尤其隨著國際局勢的不明,更加讓人看不清楚接下來的發展會怎麼走。回溯一下近半年的大型不動產交易行情,去年底房地產市場幾乎到了谷底,這種冷清的氛圍延續到第1季後才逐漸好轉。
 
 
根據高力國際統計第1季商辦市場,商辦成交金額45.58億元,比起上一季380億元,至少下滑了88%。土地交易則和上季持平,成交金額334億元,商辦空置率8.74%及平均租金每坪1,750元跟上季相比,都是持平的狀態。
 
為什麼大型不動產交易量不是下滑就是持平,主要還是得看業主的心態,不少業主都打定主意認為未來的房市會更好,因此普遍開高價,有行無市的市場,是一般投資人最怕進入的狀態。
 
另外,第1季缺乏指標性的大型案件,也讓市場少了推進的動力。回顧一下去年下半年不動產市場熱鬧滾滾,國泰人壽用96億元標下新光敦南大樓,三商美邦人壽以56.4億元搶下香檳大樓店面,贏了富邦和國泰人壽。這些創天價的標售案件,仍舊歷歷在目。
 
當時覺得的高價,現在看來反而覺得買的時機點、價格都相當剛好。也因為受到通貨膨漲的影響,土地、資產價格越拉越高,對於開發商來說,難以取得土地,就等於沒有原料,愈來愈難在台北市生存了。不少開發商賭性堅強,即便地主開了超高天價,還是願意採取合建或各種方式取得土地,就是「賭」台北的房價不會跌。
 
世界上沒有只上不下的市場,過高、過熱的市場,必然也會往下走。從高資產投資人士身上就可以發現,過去這些投資人積極想要參與各種投資標的,無論是土地、店面或是商辦,都積極地想要卡位。不過近來這些投資人都一致地從積極轉為觀望,甚至10~15%的投資人直接表態,要退場了。
 
這些投資人,開始轉往投資國外的不動產標的,無論是日本、美國甚至是歐洲的不動產,他們都表示有興趣,也親自前往探勘、購屋。倘若連本土的「大咖」投資人,都不願意投資台灣本土的不動產標的,我們又怎麼能期待價格再持續往上呢?
 
除非,台灣引進了更龐大的資金,以國際盤的角度,吸引「世界的華人」進來台灣購買不動產。乍看之下,台灣的吸引力不高。的確,台灣無論是建築物特色、城市風貌,可能都不如亞洲其他先進國家,不過若以醫療、人文精神、文化涵養的角度來看,台灣卻是兩岸三地中,最具有發展潛力的。
 
不少建設業者,就看準華人喜歡台灣文化,而開闢了各種精品、文化的相關產業,超級精品酒店式公寓不僅可以賺取固定租金,而且還擁有房屋的所有權,成了不少投資人的新目標。
 
尤其全球投資市場動盪不安,股市、基金幾乎都陷入了無止境的慘跌狀態。相較於其他投資工具的不安定性,房地產依舊有其穩定保值的魅力。從最近幾年的例子來看,即便你再怎麼會財務分析、操作槓桿,但全球股市都跌的時候,你很難順利避險,並且獲得好的投資報酬率。
 
可是近幾年亞洲的不動產,你只要買在市中心的房屋,就算閉著眼睛亂買,也都一定會大賺。加上近期首購族、自住者都回到市場上看屋了,即便大型不動產買氣尚未回籠,不過一般的住宅產品,反而又進入了新一波的買屋風潮,支撐市場的力道依舊相當大。只要你膽子夠大,現在就是危機入市的進場好時機。

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