口述—莊孟翰 整理—劉莉柆（莊孟翰 淡江大學產業經濟系副教授）
10年來，網路泡沫和金融海嘯衝擊了國際經濟，最近幾年更因為歐美經濟持續低迷、中國成長減緩，連帶使得台灣的經濟也出現了可能「保3無望」的衰退情況，難不成台灣的經濟就此陷入低迷了嗎？那房地產景氣又該何去何從呢？
長期低利率加上資金氾濫的情況下，台北市的預售房價一路從2001年每坪37.61萬元，飆漲到現在每坪80.3萬元，漲幅高達113.51％；新北市也是從每坪16.17萬元一路飆到每坪33.6萬元，漲幅高達107.79％。台北市、新北市的高房價問題，從2010年開始一躍成為民怨之首。
為了有效壓抑節節高漲的房價，政府開始模仿香港、新加坡，對於短期投機炒作者課徵高稅率。2011年6月1日財政部正式開徵奢侈稅，當時財政部預估不動產一年至少可以徵得129億元，結果沒想到開徵到現在，稅收僅約22億元，比原來設想的還少了100多億元。
另外再從內政部營建署和房仲業者的交易資料可以發現，奢侈稅開徵後，台北市的房價反而從每坪51.3萬元漲到55.2萬元，漲幅7.6％；另外，新北市也從單價25.1萬元上漲到28.4萬元，漲幅13.15％。而5大都會區中的台中市、台南市及高雄市也全部呈現上漲的趨勢，奢侈稅不僅沒有「打房」成功，是否反而還成了「助漲」的理由？
究其原因，除了長期低利率與資金氾濫外，地下經濟和高所得階層，皆預期兩岸關係改善後，台北市精華地段房價將會朝香港模式發展，這些高資產族群逐漸將現金轉換為長期持有房地產，導致外來資金浪潮源源不絕。台北市精華地段的房地產，即便短期受到壓抑，長期看漲的發展趨勢依舊存在，加上買不動產抗通膨的概念，也已深烙在消費者的心中。
舉例來說，頂新國際集團旗下的頂禾開發，在2011年9月28日以46.2888億元、溢價率72.7％，高價標下敦化南路二段、信義路口的中華票券金融大樓，該大樓土地面積329.42坪，地下1樓、地上14樓、屋齡高達33年，每坪建物107萬元，土地更高達每坪1,405萬元。另外，富邦人壽又在2012年5月30日斥資19.39億元，高價標下台北市忠孝東路四段的「太平洋敦南大樓」，基地面積133.41坪，換算每坪地價高達1,453.4萬元。台北市的土地價值，一年比一年高，由此就可以看出，近年台北市住宅與商辦大樓房價飆漲的情形有多麼地嚴重。
近來央行與金管會已經開始聯手要求各大行庫，全面緊縮豪宅貸款，除了鎖定8,000萬元以上的個案外，並且同時取消寬限期，並限制貸款成數最高以6成為限，利率也比一般房貸高出1碼以上。新措施的確影響到豪宅的買氣，就連一般房貸也同時遭受波及，導致今年上半年房地產交易數量整體來說，呈現逐漸萎縮的情況。
雖然交易量縮，可是房價卻沒有明顯下跌，導致主管機關憂心忡忡地急著尋求有效對策。目前市場業界最關注的議題，就是即將實施的「實價登錄」以及可能隨之而來的「實價課稅」政策。可是在配套措施尚未完備的情況下，短期內根本無法立刻實施「實價課稅」，閒置資金依舊虎視眈眈對準台北市豪宅與商辦。
從現在的超額供給來觀察，整體市場景氣逐漸轉趨低迷，也開始出現房價下修的前兆，只是現在必須要留意的是，未來國際經濟走向究竟為何？中國經濟、房地產是否崩盤？這些問題，都將牽動著國際資金的流動方向，也將影響到台灣經濟與房市的熱度。儘管如此，長期低利率再加上資金氾濫的衝擊，未來市中心好地段的產品依舊會走向「V」型曲線，一般產品的則會走向「U」型曲線，意味著市場兩極化，將成為下一個房市的主要趨勢。
