口述—劉學龍 整理—蔣順蘭
（劉學龍 高力國際董事總經理）
美國聯邦準備理事會（Fed）確定要施行QE3（第3次量化寬鬆政策）了，全球資金大逃竄的現象又會再度展現。美國又會開始收購大量資產、購買債券底窄，以壓低利率，放出更多資金到市場上。
這些資金很明顯就是會往全球流動，尤其是具有更多投資效益的亞洲金融市場，和匯率被低估的國家，也很容易開始被炒匯。市場資金開始大量增加，台灣的房地產市場又會怎麼表現？
其實台灣這次面臨的QE3與過去的QE1、QE2時空背景完全不一樣。QE1、QE2時，剛好面臨政府也積極刺激經濟的狀態，無論是降低遺贈稅或是釋放2,000億元房貸基金，都是為了增加更多資金流動，也的確吸引外資、台商回流，增加房地產更多的交易機會，因此住宅、豪宅才會漲翻天。
不過QE3就不一樣了，央行限縮豪宅貸款，加上土地、建築融資也受限，雖然市場上仍有不少游資，但這些錢已經不見得會轉向不動產了。尤其這次的QE3看的是短線熱錢，賺匯差、股價較容易脫手，房地產又受到台灣還有奢侈稅的問題，要炒短線的難度真的很高，不過如果不直接投資不動產，反而是投資不動產基金或是買相關股票，可能性就會比較大。
經濟轉差，但是商用不動產卻是相對活躍。今年第2季商用不動產交易總額為新台幣274億元，不僅比上季大幅增加396.95％，且比去年同期增加29.59％，主要原因就是大型買賣的案件，推升第2季交易總額大幅走揚。其中，單筆成交金額超過新台幣10億元的案子就有好幾件，像是富邦人壽以新台幣70.9億元向長虹建設買內科的「新凱旋科技大樓」；台灣人壽以46億元買下華國大飯店；海灣國際科技以18.8億元買入新北市深坑假日飯店；國泰人壽以15億元向力麒建設買下新安產險大樓店面。
就資產類型來看，廠辦類不動產總成交金額高達122.24億元，占第2季商用不動產總成交金額之44.59％，辦公室與零售類不動產的成交金額分別為47.33億元與39.79億元。就投資者類型而言，第2季金融保險業購買總額為172.26億元，占交易總額的60％以上，其次依序為建築開發業39.78億元、製造業38.24億元與其它產業的23.88億元。光是富邦人壽投資金額就高達90.29億元，是金融保險業中投資金額最高的公司，其次則為臺灣人壽50.42億元、國泰人壽15億元、玉山銀行9.69億元、中國信託人壽6.86億元。
相較於商用不動產的活躍，第2季的土地交易總額約377億元，比前季減少2.82％，但比去年同期大幅增加104.04％，表現穩定。單筆交易超過新台幣10億元的交易有國泰人壽用43.9億元買下太子汽車土城廠；京匯、君匯開發以32億元向基泰建設買下中正區481.28坪土地；冠德建設用29.8億元買下太子汽車三重廠等。
以投資者類型來看，建築開發業第2季的交易金額204.06億元，占全部的54.14％、金融保險業則有110.23億元，占29.24％，製造業交易金額37.35億元，占9.91％。從上面數據可以看出，無論外來資金進來否，商用不動產、土地依舊都是壽險、建設公司的最愛。
商用不動產一直都有固定租金收益，也屬於長期投資產品中，未來增值空間較大的產品，即便QE3尚未實施，金融保險業的資金原本就較充沛，投資商用不動產上也動作頻頻，無論有沒有外來流竄的資金，具投資效益的商用不動產，也依舊是投資首選標的。
