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商用不動產掏金,絕對是未來商機

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口述—曾東茂 整理—蔣順蘭
 
今年以來房地產市場的消息不全然都是好的,除了全球景氣變動以外,台灣政府也不斷針對住宅市場進行打壓。雖如此,但從過去幾次經驗可以發現到,無論房市如何變動,商用不動產依舊是各壽險業、資金雄厚的買家追逐的目標。
舉例來說,去年就有好幾件飆破天價的個案。像是去年頂新集團以總價46.28億元,搶下中華票券金融公司在敦化南路上的總部大樓,每坪土地高達1,405萬元、建坪每坪171萬元,創下天價紀錄。今年7月南山人壽更以總價268.88億元標下信義計畫區世貿2館的地上權,換算土地單價每坪501.9萬元,創下國內地上權案權利金總價、平均單價兩項新高紀錄,登上地上權新地王寶座。
 
從上述兩個案例就可以發現,商用不動產的熱度依舊。加上兩岸自從簽訂ECFA(Economic Cooperation Framework Agreement,兩岸經濟合作架構協議)後,不僅交流密切、台商也密集回流;今年8月兩岸投保協議正式簽署完畢,更能帶動雙方的經貿往來,雙方互動密切,中資在台設立辦公室需求將會大增,更能帶動商用不動產的發展契機。
 
從另一個角度就可以發現,台灣的精品業也為了廣大的中國觀光客消費契機,而紛紛從其他商圈搬遷、新增旗艦店在信義計畫區內。今年的信義計畫區就像是一個吸引頂級精品的金庫,年初到現在就有超過10個頂級精品開設大型旗艦店,有些旗艦店更是全球或亞洲最大的店,大幅地提升台北在全球頂級精品市場的地位。
 
從商用不動產的角度來看,零售業選址通常會以商圈本身的特性為主要目標,再加上人潮、交通、環境等因素,更有加分效果;聚集經濟也是零售業選址的考量重點,類似的商店聚集在同一個區域,有加乘作用,吸引更多消費者前來購買。
 
瑞普國際物業公司直接統計今年搬遷的精品店,發現多數集中「台北101大樓」4、5樓和新光三越A4的1、2樓。除了商場空間大以外,外面還可懸掛大型廣告,更能提升旗艦店的廣告效益。
 
「台北101大樓」有Dior、Burberry、LV、Ermenegildo Zegna、Prada及Miu Miu都開設百坪以上的大樓;下半年BREGUET也準備在「台北101大樓」展店。新光三越信義A4店年初改裝後,Gucci、Chanel和Salvatore Ferragamo也都同時開設旗艦店。
 
這波旗艦店搬遷潮,除了信義計畫區本來就是台北金融重鎮外,精品業者看中的還是滿滿的陸客商機。以前台北並非頂級精品的主要目標市場,但近年來國人消費力大增,頂級精品需求大幅成長;加上陸客訪台人數光是2012年上半年就突破百萬人次,更帶動消費人口的購買力,全球頂級精品品牌自然會將台北視為主要擴店焦點。
 
除了精品業外,科技業是台灣主要生產來源,科技園區辦公室出租情形,也代表著台灣經濟的活力。根據瑞普國際統計,內技西湖段的空置率從前年10.2%下降到現在僅剩5.7%,大幅減少將近5個百分點,主要原因就是新企業不斷搬遷進入,刺激當地企業進駐的情形。
 
這兩個例子,雖然看起來不相干,但其實都代表著台灣商用不動產市場的潛力無窮。無論是商場、店面、廠辦的出租、出售市場,都有著滿滿的活力;更別提市中心精華地區的土地、商辦大樓,不僅本土壽險業、大集團覬覦,外資也虎視眈眈,隨時準備出手搶下這些難能可貴的資產。
 

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