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房價居高不下 中低總價住宅正當紅

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撰文洪雪嵐 攝影羅挺倬

 

政府重砲打房,仍未澆熄台北市每坪動輒百萬元的房價,讓想買房的小老百姓望塵莫及,因此購屋族急奔大台北郊區覓屋,包含北市士林、北投、文山、內湖、大同、萬華、南港,以及新北市的新店、新莊、中永和、土城、板橋等區,連續2個月站穩房市交易熱區寶座,占大台北房市交易比重約8成,3,000萬元以下的住宅最熱門。

政府打房,但價格卻未下修

 

去年以來,政府陸續祭出限縮貸款成數、推出奢侈稅、實價登錄等政策打房,但大台北地區房價仍未見明顯下修。即使是近來在限貸政策陰霾下受到重創的豪宅產品,雖然不少建案陸續爆出零成交、銷售急凍的警訊,卻鮮少聽到價格崩盤的消息;反而有不少建案,如「敦南樞苑」、「信義聯勤案」、「亞太會館案」等,傳出未來每坪開價將上看300萬元。

 

根據《住展》雜誌統計,今年年初至今,大台北地區高價推案微幅增加,目前台北市約有44個每坪單價超過100萬元的新案,占146個總推案數的3成比重,而今年2月時的占比僅約27%,小幅成長約3%。

 

士林、北投,價格相對親民

 

撇開總價動輒上億元的豪宅不談,放眼望去北市住宅,總價往往也要約3,0004,000多萬元,民眾購屋難度仍高,驅使購屋族向外出走。根據永慶房產集團統計,近來大台北地區外圍住宅成交熱度增溫,尤其是價格相對低的地方,像是士林、北投、文山、內湖、大同、萬華、南港一帶,還有新北市的新店、新莊、中永和、土城、板橋,都是購屋族首購、換屋的當紅區段。

 

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析,目前國人實際所得成長有限,但不少人仍有買房需求,加上去年建國百年、今年龍年結婚生子潮效應,築起市場上一股剛性自住購屋需求,讓市場中低總價住宅十分搶手。

 

黃舒衛表示,以北市來說,首購族大多鎖定總價約1,0002,000萬元的住宅,首次換屋則以2,0003,000萬元為首選。新北市方面,首購族希望能買到總價約5001,000萬元的房子,首次換屋族多半考慮1,0002,000萬元的產品。

 

根據主計處家庭收支資料顯示,北市、新北市平均每戶家庭可支配年所得約129.8萬元與89.4萬元,若依據銀行放貸規定,每月提供房貸不能超過家庭月收入一半,以台北市首購族每月房貸負擔占家庭可支配所得的3分之12分之1來看,一個想買房的家庭,每月揹貸能力約3.6萬元~5.4萬元、新北市則約2.5萬元~3.7萬元,換算貸款7成、20年房貸償還,在台北市大約可買到總價1,000萬元~1,600萬元、新北市700萬元~1,000萬元的產品。

 

黃舒衛分析,民眾的負擔能力與房市交易趨勢不謀而合,可見在現在萬物皆漲、唯獨薪水不漲的情況下,價格仍是民眾購屋的主要考量。為求早日擁有自己的住宅,只好選擇犧牲交通時間。

 

過去一年雙北郊區人口增加

 

根據雙北市民政局數據,去年7月到今年7月這1年來的人口統計資料中,雙北市郊區人口板塊明顯變動。台北市人口增加最多的前3名,分別為內湖區、文山區與中山區,新北市則以淡水區、林口區、新莊區為主;6區的增加數字約為3,0004,000人左右。

 

台灣房屋智庫經理劉志雄分析,區域人口增加,代表人口移入,對當地住宅需求有拉抬作用,大量需求增加後,有機會能逐步推升房價。近1年來,這6區房價漲幅約5%~14%之間,高於台北市、新北市的房價平均成長幅度。光是內湖區1年來就增加近4,500人,近1年來房價漲幅高達8.63%,居次的文山區則增加約3,500人,1年內價格成長8.44%。

 

劉志雄指出,綜觀這幾區房價與人口移入趨勢,可以發現幾項特性,一是房價較鄰近區域更為平實,二是交通機能到位,三則是近來有產業入住,提升當地就業機會,吸引人口進駐。例如近來大直地區豪宅崛起,鄰近的內湖區房價則相對平穩,加上捷運文湖線聯通北市中心、內湖科學園區提升就業機會等趨勢,造就內湖地區人口移入數量居全台北市之冠,房價也逐漸增溫。

 

在大台北地區房價高居不墜的情況下,專家建議預算有限的民眾,不妨把握3大購屋原則。黃舒衛指出,第1,民眾可先考量預算,篩選大台北地區已發展的區域。第2,縮小範圍,找尋有捷運路線或大眾運輸等交通機能便捷的地段,滿足上班通勤需求。第3,評估周遭生活機能,包含學區、採買商家等,再逐步鎖定心儀的產品看屋。從選擇滿足目前需求的房子起步,再等待機會以小屋換大屋,便可一圓成家夢。

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