文 / 張傑
台灣人對日本情有獨鍾，不但喜歡去日本旅遊與血拼，還有不少人流行去日本買賣房屋，購屋置產，甚至經營生財。如果你真的認為台灣利率這麼低，搬點錢去日本買不動產會長出錢來的話，請千萬小心了，六月十五日日本有新法上路，這個法足以讓你大夢碎裂，一不留神還可能掉在泥淖裡打滾！
六月十五日剛剛上路的「住宅宿泊事業法」(簡稱新民泊法)將對出租房子或房間當民泊的房東展開清點整頓，這些房東即日起必須向日本政府申請註冊，通過審查的才能繼續經營，否則一旦被檢舉，將遭罰日幣3萬到100萬元不等。這些年不少人跟上流行，在海外不動產業者引導下，到日本東京、大阪等地買賣房屋當民泊經營，這下都要急如熱鍋螞蟻了。
日本剛剛上路的「住宅宿泊事業法」將對出租房子或房間當民泊的房東展開清點整頓。（東京住宅樣貌／好房網資料庫）
就算完成註冊，根據新法，除了一年可營業天數限制為180天外，每個地方政府也可以根據個別狀況頒布嚴格規範，以東京新宿為例，你只能在學校假日期間提供民泊服務，理由是「擔心學童上課遇到陌生人」。而京都也只開放住宅區住宅在每年一月十五 日到三月十六日之間經營民泊服務。台灣業者聽聞後訝異地說: 「新宿每星期只能營業二天，京都一年只能營業兩個月，怎麼活下去？都要血本無歸了！」
根據大陸人民網報導，新民泊法施行後，在日華人房東紛紛表示「幹不下去」，紛紛將房子掛牌出售。一位在日本當房東的張小姐在微信裡發了出售單間 (套房) 的消息後，引來跟帖一片嘆息: 「看來民宿真的沒法做了」、「趁著東京奧運前房價走勢不錯，要快點出手。」
在日本發行的中文導報也報導，今年以來在日華人投資日本房產做民宿的熱潮開始冷卻，前景的確不容樂觀。
在租屋市場健全、持有房屋稅賦又重情況下，「日本人不買日本房子」逐漸成為趨勢，如今來自台灣、香港和大陸的買家成為支撐日本買賣房屋的重要力量。台灣人去日本置產，絕大多數是為了擺脫台灣令人窒息的低利環境，台灣代理日本不動產的業者包括信義房屋、JPHOME等，據自由時報報導，其中信義房屋自東京設點至今累積成交2500件，超過1600億日圓，即將近新台幣440億元的不動產。
令人擔心的是檢視信義房屋等販售日本不動產業者的網頁後，發現多數業者並未明白揭示新民泊法可能帶來的風險，信義房屋網站上雖有相關警語，但可以找到介紹民泊的字句，投資人若不細心探究，或未發現藏在新聞稿裡的警語，極可能還抱著經營民泊「進可攻、退可守」的期望，一旦想反悔，也極可能因為找不到人接手而讓資金陷在囚籠裡。
此外，匯率波動直接影響購屋成本，金融海嘯之後，日圓匯率震盪加鉅，一美元可以從兌換上百日圓到升破80日圓，然後再回貶到上百日圓，先不論你賺不賺得到房價價差，光是日圓資產本身就大幅縮水了。日前自由時報報導指出，從2011年6月到今年5月底，台幣對日圓升值將近28%，日圓大貶，就算房價上漲，獲利也可能被匯損吃光光。
雖然日圓匯率升貶也關乎中美貿易談判、東北亞區域勢力均衡等外在因素，但不可諱言，日本經濟成長趨緩，日圓在基本面上有貶值壓力，這是不爭的事實，買家怎麼可以不去衡量躲不掉的風險呢？
但是當業者用美麗的詞彙幫台灣買家描繪東京等地置產美夢的同時，有沒有同時揭露新法上路與匯損等風險？如果沒有，就是「賺滿自己的佣金，瘦了消費者的荷包」了！
再說房價吧，1990年日本房市及股市泡沫化後，經歷了長達二十年漫長而艱難的失落期，雖然這幾年靠著炒作東京奧運等話題而略見復甦，但根據信傳媒報導，日本勞工薪資停滯不前，導致購屋動能不足的問題仍在，房市景氣隨時可能走到盡頭。
以往買家的盤算是即使房價不漲，又有匯損風險，靠經營民泊，也能補貼損失，如今這種算盤可能也打不下去了。受到新法上路影響，全球最大旅遊住宿平台Airbnb 上的日本房源原來登載達二萬多件，如今估計已經減少八成以上，大概僅剩七百多件而已。上網逛一圈，你也會發現不少民泊網站目前都在暫時關閉狀態。據報導，Airbnb已經與尚未註冊取得認可編號的民泊業主聯繫，要求彼等儘快取得編號，才能在Airbnb上接受訂房。
預料新民泊法上路這件事將牽動一場大風暴，不能做民泊的房地產價格將可能會大跌，還在償付貸款的投資客壓力隨時可能噴發，新法看似讓民泊合法化，其實更像是變相禁止，而經營民泊經常遇到鄰居抗議，麻煩增加而投資報酬率誘因大降情況下，拋售潮極可能隨之而來。
台灣人赴日置產買賣房屋的最大誘因是房地產增值的投報率與租金投報率，這些動輒3%~5%的投報率數字對忍受台灣低利率環境許久的人來說已經夠誘人了，如果經營民泊，業者甚至會說投報率可達7%~8%。2020年夏季奧運將在東京舉行，許多人被東京奧運題材誘惑而去日本投資民泊，新民泊法上路後，就算老老實實去申請通過了，投資報酬率也大受影響，要不房子一年空置180天以上，要不繳不出貸款而拋售，進與退都難了。
景文科技大學財務金融系副教授章定煊曾提醒，業者算給投資人看的收益率大多是「毛投報率」，並未扣除管理費及持有稅等相關費用，扣除後實質租金收益率很可能不到2%。此外，如果投資人要經營民泊，還得把修繕裝潢費用都算上去，變數更大了。
國人赴海外購置不動產，最關心的是投報率與交易安全，如今日本通貨緊縮、物價下跌，房地產要靠來自中港台的資金撐場，經營民泊的大夢也被敲醒之後，你還想去當下一隻老鼠嗎？
