台北商業技術學院財稅系教授黃耀輝口述，記者吳泓勳／整理報導
實價課稅本來應該是天經地義的事，是相對最為公平的稅制，但台灣目前卻是難以達成。長期而言，理應藉由實施實價課徵不動產利得以抑制房市炒作，但就現階段而言，最理想仍必須仰賴奢侈稅。
黃耀輝認為，本應該由實價課稅作為抑制炒房的工具，但現階段來看，仍須仰賴奢侈稅。（圖／好房資料中心）
目前來看，不要說是實價課稅，光是去年上路的實價登錄，台灣也是耗費一番拉鋸才得以施行。但針對不動產進行實價登錄甚至於實價課稅，對全球許多國家而言，卻是再正常不過的事情。
近期奢侈稅實施兩年之後，外界開始討論如何進行修訂，及是否該廢除奢侈稅，或設定落日條款的聲浪也逐漸興起，也有聲音建議以不動產實價課稅代替現行的奢侈稅。
但台灣想真正走向實價課稅的路是很困難的，先不論各項技術資料、規範配套，在制訂實價登錄制度時，就已將實價課稅綁上一條繩子。
去年政府通過包含地政三法等居住正義五法之後，依照內容條文，不動產業者應該在過戶或成交後30日內，向主管機關申報登錄，包括實際交易價格等案件資訊；並以區段化、去識別化方式提供查詢。
雖然看似朝實價課稅邁進一大步，但卻已隱藏障礙。舉例來說，其中的不動產經紀業管理條例，已註明不動產交易價格資訊，必須在相關配套措施完全建立，並完成立法後才能成為課稅依據，如何認定配套完全建立呢？
此外，不動產實價課稅涉及的產業團體與利益太多，過去不是沒有財政部長想要推動，但卻也因此而下台，可見中間牽涉的關係之深。雖然隨著台灣過份高漲的房價，人民的意見與不滿，已促成改革，但目前仍不夠成熟。
以房價所得比來看的話，根據主計總處近期公布的2012年每戶可支配所得，以30坪住宅的平均成交總價顯示，台北市房價所得比已高達11.9倍。
因此我認為，想要真正抑制房價飆漲，往實價課稅長期目標前進前，首要課題在於提高實價登錄的品質與揭露筆數。
舉例來說，雖然實價登錄已經上路接近一年，但預售屋揭露筆數與品質卻相當糟糕，不動產業者利用自銷不請代銷業者，規避成交後的登錄；或是與代銷業者簽訂長約，等到預售屋都銷售完，房屋蓋好之後才揭露。這導致目前預售屋的實價登錄真實性相當不足，跟實際成交筆數相比不到十分之一。
此外，揭露的品質也是個問題，目前實價登錄採區段化、去識別化方式揭露，這幾乎也是台灣獨有的變形產物。在國外，想要知道某門牌號的房屋成交價可以輕鬆查到，但台灣卻只能以50個門號做一區段揭露，內政部未來應加速縮小區段，例如改以10個門號做一段區間。
而台灣大約有1,000萬棟房屋，但經過一年僅揭露約30多萬棟，如果按照這個速度，想要全數揭露一遍做為課稅基礎，至少要30年之後，因此明顯必須加快揭露速度。對此則建議可盡量善用估價師專業，即便該地區不動產未交易過，估價師也可專業計算評估實際價值，將有助於揭露不動產實際價格。
因此，正在討論如何修訂、提升奢侈稅的效果時，就貿然要廢除，並改為實價課稅，明顯是有難度且相當危險。應先解決目前法條規範必須有完善配套的問題，並完善實價登錄的質與量。
否則若輕易先行廢除奢侈稅，屆時不但實價課稅無法上路，或為屈就各方壓力而打折，沒有達到應有抑制房價的效果，也是徒然。
