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美房價漲 擴大世代財富差距

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經濟日報編譯陳律安/綜合報導
 
美國房屋、股票等金融資產的價格隨經濟走強而上漲,世代之間的財富差距卻愈拉愈大,增加的財富集中在已是屋主的年長族群,令有心實現美國夢的年輕一輩望塵莫及。
 
根據全美房地產經紀人協會(NAR)統計,去年購屋能力已降到1985年來最低水準。亞特蘭大聯準銀也說,中位數所得的家庭,須將40%以上的收入拿來付房貸,才買得起一間中位數價格的房屋。
美住房成本占收入比重
美住房成本占收入比重
房地產是美國家庭最大的財富來源,也是世代差異的根源。老一輩坐擁房屋帶來的價值,而年輕人正設法買進第一間房。
 
2008年金融海嘯後,聯準會(Fed)長年支持房市,砸數兆美元收購抵押擔保證券(MBS),寬鬆的金融情勢的確幫助許多邁入成年的美國人,但受惠於房價上漲的卻是年長的擁屋族。
 
如今Fed正縮減所持有的房貸擔保證券,成為房貸利率居高不下的原因之一,但以往常伴隨的房價下跌卻未曾發生。
 
這一年多來,建案數持續下滑,限縮房屋供應,進而推高房價。在新冠疫情期間、趁利率近零時再融資的屋主,也不願放棄3%的房貸利率。移民數激增,也使購屋族數量增加。
 
除非住房需求放緩或供應增加,否則房價將持續攀高。Fed仍在力抗通膨,意味著房貸利率難以回落。凡此種種,財富差距預料將持續擴大。
 
Fed數據顯示,截至去年底,55歲以上美國人總資產攀抵創紀錄的114兆美元,占整體家庭財富近70%,遠高於四年前的84兆美元。在30年前,該年齡層的財富占比為51%。
 
相較下,工作年齡美國人的財富比重持續縮水,不到40歲的家庭整體資產金額不足15兆美元,占比9%,遠低於30年前的14%。在2021年,40歲~54歲年齡層的財富占比為近40%,去年底僅剩不到25%。
 
即便美股狂漲,也與X世代、千禧世代等沒有多大關係。美國家庭共持有40兆美元的股票和共同基金,近八成在55歲以上族群手上。
 
舉例來說,德州退休人士蘭戴克曾在石油產業擔任工程師,已還清第一筆房貸。他還幫助成年子女負擔房貸,以盡快還清本金。考量到利率已相當高,他強調節儉和減輕債務的必要性。他想都不敢想現在借貸會有多辛苦。
 

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