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住宅市場機制嚴重失靈!學者嘆:分配資源結果完全是個鬼故事

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好房網News記者王惠琳/綜合報導
 
台灣房價近年來飆漲速度宛如「失速列車」,根據內政部最新發布的2021年第4季全國及六都住宅價格指數,全國住宅價格指數為117.50,再創2012年發布住宅價格指數以來新高,與上季比較上升2.32%,較2020年同季上升8.62%。學者更直言,台灣房市的自由市場機制已經完全失靈。
 
景文科技大學財務金融系副教授章定煊在臉書上發文表示,為何需要尊重市場機制?因為市場越接近完全競爭,經濟效率越高。不過若套用在房地產市場,市場機制卻不見得能發揮作用,關鍵在於房地產具有強烈的「獨佔性」與「外部性」。
 

 

學者認為,自由市場機制在房市裡完全失靈,需要仰賴政府大力介入。示意圖/photoAC
網友在臉書社團PO文求租凶宅。房市示意圖/photoAC

 

 
章定煊指出,房地產投資口訣傳統上都會說「區位、區位、還是區位」,這代表了兩個意涵,區位代表房地產具有獨佔性,就像公車上一個位置坐了人,另一個人只能選其他位置,總不能坐在別人的大腿上。另一個意涵是外部性,房地產的價值受到周圍設施接近性的影響,也就是周圍只要建設起來,接近的設施變多,房地產價值自然提升,這也是為什麼很多建商廣告DM上都會寫「跟著建設走」。
 
章定煊直言:「房地產強烈的獨佔性與外部性,已經讓市場機制完全競爭發揮功能的基本前提廢了一半以上」。台灣土地稀缺,建商從建地到開發完成的建設週期至少就要五年,供給缺乏彈性又極度緩慢。
 
即使政府使出渾身解數蓋社宅,現階段扣掉包租代管的部分,才蓋幾戶?「不要苛責政府不用力,是真的很難,台灣跟絕大多數國家一樣,沒有土地儲備制度,從找地、徵收、土地地目變更,到土地建設完成,再到交到建商手上開發出來,等到有效供給產生出來,要找房的年輕夫婦,頭髮都已經白了」。
 
另一方面,即便政府快馬加鞭把供給生出來了,購屋者的購屋區位受限在他們的工作地點與生活圈,選擇其實非常有限,政府提供的區位不見得是民眾想要的,加上台灣人以自有房屋為畢生志願,剛性需求非常強大,因此房市供給、需求都非常缺乏彈性。
 
章定煊進一步指出,房地產市場還有嚴重的資訊不對稱現象,業者擁有資訊遠多於消費者、投資客擁有的資訊遠多於自住客、賣方擁有的資訊遠多於買方,對於市場效率的運作更形成嚴重妨礙,台灣住宅市場用市場機制運作到現在,低所得成長、低人口成長、高空屋率、高房價,「自由市場學派所強調的那隻看不見手,在住宅市場根本屬於全殘狀況。分配資源的結果完全是個鬼故事」。
 
章定煊認為,住宅市場機制失靈非常嚴重,既然自由市場機制在住宅市場發揮不了它的優點,就需要政府大力介入。由政府增加供給,不僅緩不濟急而且經常無法對症下藥。投資需求造成住宅市場的劇烈動盪,長期來說還是要在制度面上尋找方式解決。
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