好房網雜誌2025年9月號／撰文：陳舒曼、圖片：Shutterstock
投資客：衝擊最深，幾乎被鎖死
影響程度：★★★★★
1. 第三戶及以上貸款成數僅三成，全面取消寬限期，資金成本攀升，實務上甚至有投資客表明第3戶以上根本貸不到款，只能全現金交屋。過往高槓桿操作已無法再進行，即便可貸款，房貸利率也攀升到3％以上，報酬被嚴重壓縮。
2. 預售屋投資客面臨交屋申貸困難，短期內若籌不到貸款差額，無法成功轉約，只能選擇斷頭違約窘境。
3. 市場交易明顯冷卻，短期轉售獲利模式崩潰。
因應建議
★ 暫停短期投資策略，汰弱留強，觀望市場恢復資金流動性。
★ 調整為低總價、長期收租型投資或小宅產品。
★ 若仍進場，應大幅提高自備款比例，短期內面臨交屋資金需求，可考慮尋求親友或是與開發商談彈性付款方式。
換屋族：政策誤殺高風險群
影響程度：★★★★☆
1. 名下有房想要換屋的民眾，第二戶房貸面臨只能貸款三成風險，縱使簽署切結書，保證一年內出售第一屋換取較佳貸款條件，若因買氣受挫未完成，銀行將追回貸款差額並取消寬限期，造成財務雙重壓力。
2. 2020年至2022年購買的預售屋現湧現交屋潮，早期簽約者可能「交屋變難貸」。有房市專家就直言，限貸令中的溯及既往策略傷及無辜，尤其預售屋的購屋民眾必須受第七波限貸的約束，貸款無門，大量交屋潮將面臨解約、斷頭、糾紛四起的困境。
因應建議
★ 優先選擇「先賣後買」以避免舊屋未售狀況。
★ 若採「先買後賣」方式，應預留足夠現金流與備用貸款來源款。
★ 簽署切結書前務必評估出售時程與資金狀況。
首購族：表面無懼，內裡壓力增
影響程度：★★★☆☆
1. 名義上享有最高八成貸款與寬限期，但實務僅限於「無房無貸」者。
2. 銀行審核更為謹慎，實際貸款成數常落在70％以下，月付負擔大增。
3. 貸款撥款時間長、申請流程繁瑣，常影響交屋時程。專家指出：「儘管首購族表面受惠，但高利率與自備款壓力明顯升高。」
因應建議
★ 準備至少三成自備款，以應對銀行實際核貸成數。
★ 比較不同銀行與非銀行體系（如信用社、壽險）的利率與核貸速度。
★ 在低成交量市場中，重點議價屋況好且急售物件，爭取裝潢或價格讓利。
