人氣 14048

政府鐵腕宣戰違建 房市危機或轉機?

#政策 #多空 #違建 #房市 #居住安全

今年一月十四日北市環河南路的一把火,燒出多年的違建問題,柯文哲下令拆除轄區內二百二十六戶重大違建,使得各縣市紛紛跟進。在房市看空的大環境下,這會是一大危機?抑或是重生的契機?

撰文:鍾釗榛 圖片:《好房網》資料庫 諮詢專家:宇達經貿法律事務所律師 曾學立政府鐵腕宣戰違建 房市危機或轉機?

今年初台北市宣布在三月二十三號強制拆除二百二十六戶重大違建,如此鐵腕做法使得違建戶人人自危。

放眼全台共六十一萬戶違建,若要全數拆除恐須耗費二十五年的時間,花費的金額更是無法估計,然而各地方政府多年來處理違建如老牛拖車,除了經費有限,還有許多人情壓力造成阻礙。

台北市長柯文哲才新官上任,便大動作強力執行違建拆除工作,帶動許多縣市首長紛紛響應,再加上今年已發生四起重大違建火警,損失了許多寶貴生命,加深社會對於違建的負面觀感,在民氣可用的情況下,預估全台將會掀起一波違建拆除潮。


政府鐵腕宣戰違建 房市危機或轉機?針對違建拆除,屋主應如何改善現況,避免觸法?承租違建的租客,又應如何保障自身權益呢?

新違建即報即拆 緩拆違建不等於合法

以台北市的建築法規為例,違建的認定分為三種。首先是「新違建」,定義為民國八十四年一月一日之後產生的違建;第二種是「既存違建」,指民國五十三年一月一日至民國八十三年十二月三十一日之間已存在之違建;第三種則是「舊有違建」,指民國五十二年十二月三十一日以前已經存在的老違建。其餘各縣市對新舊違建的分類方式大致相同,僅在時間認定上略有不同。

原則上,各縣市的違建拆除順序,都是以新違建為優先目標,而且是「即報即拆」,既存違建與舊有違建則列為暫緩拆除範圍;然而,依照目前違建牛步的拆除進度,緩拆違建的拆除不僅遙遙無期,甚至還被戲稱為「合法違建」。

在房屋買賣交易時,不少賣方對緩拆違建掛保證,認為只要跟鄰居相處融洽,違建就絕對不會被報拆,這樣的投機心態使得頂樓加蓋違建成為炙手可熱的商品。回到法律面,緩拆並不是不拆,因為不論是何時加蓋的違建,全部都是不合法的,即便是緩拆戶也會有被拆除的風險。


拆違建風行鶴唳 房市寵兒變燙手山芋

在「台北市現行違章建築拆除處理原則」中,對於既存違建列有優先拆除的三項條款,第一條為「經市民一再檢舉,經簽報核可」;第二條為「經本市建築管理工程處現場勘查確認與原查報資料不符,涉有新建、增建、改建、修建及修繕之新違建,且簽報拆除核可」;第三條為「專案處理之既存違建或其他特殊狀況,經簽報拆除核可。」換句話說,假設違建戶與鄰居相處不睦,引起鄰居不滿,因而多次舉報違建,就很有可能面臨被拆除的命運。

以往既存違建在房地產市場上很受歡迎,雖然房屋總價會因為違建增加的使用空間而多出二到三成,但實際上還是相對划算,尤其在寸土寸金的台北市,違建不但可以加大房屋使用面積,還有很好的收租效益,更是物超所值。

舉例來說,台北市中心一戶總價兩千萬元的三十坪頂樓公寓,另外附帶了三十坪的頂加違建,買方必須多付六百萬元購得,換算下來,以總價兩千六百萬元就能買到六十坪的使用空間,平均每坪單價僅須四十三萬元左右,以台北市區高漲的房價來看相當超值;買方若將頂樓加蓋部分隔成套房出租,又能再賺一筆租金,無怪乎過去頂樓加蓋公寓會如此熱門。

不過,如今北市府祭出第一波強制拆除名單後,對不少頂加屋主造成壓力,甚至形成既存違建戶開始降價求售的現象,目前市場上的頂加戶預估將下跌一到二成左右,但即使降價仍然無法刺激買氣,買家因為擔心違建會被拆除而不敢接手,反而讓違建戶成了房屋市場上的燙手山芋。


報拆違建預期增加 可望加快都市更新

今年初幾場嚴重的違建大火,提醒了民眾違建存有許多隱藏的風險,也顯示違建確實是公安的死角。除了政府對新違建厲行強制拆除,住在違建戶樓下的住戶也開始注意自身安全,想防患於未然,因此鄰居檢舉案件勢必會大幅增加。

拆除違建除了有助於避免公安意外,對於都市更新亦有相當正面的影響。從以往的實例看來,都更最大的阻力莫過於一樓與頂樓加蓋戶的反對,當政府強力執行違建拆除,原頂加戶考量利害關係後,或許會轉而加入都更;比起冒著被政府拆除的風險繼續持有房屋,都更的條件反而相對誘人,因此違建戶接受都更的機率也將大大提高,不失為都市更新的一大轉機。

北市府226戶 違建拆除執行表

日期

執行項目

1月1日~

3月20日

里幹事主動關懷訪視承租戶是否須協助,社工員視違建承租戶之個別狀況,如經濟、就業情形、社會支持情形等條件,進行綜合評估,提供個別、合宜的協助。

1月12日~

1月15日

由北市都市發展局發文限期違建所有人於3月20日以前改善。

1月15日~

3月10日

建管處派員逐案輔導屋主改善,洽詢電話:02-2720-8889轉8411、8414、8424或8429。

3月01日~

3月20日

建管處派員逐案清查屋頂違建改善情形,符合規定者,拍照建檔。

3月23日~

6月30日

逾期未改善之屋頂違建,由建管處派工強制拆除。

 


租客明訂契約自保 以防居住權益受損

再從承租違建的租客角度來看,若住家遭到報拆,臨時要找到住所並不容易,可能還須自行支出旅館的住宿費或是物品的搬遷費用,大大影響居住權益。

因此,租客若想確保房屋並非違建,可於承租房屋前要求房東出示房屋權狀或相關證明;若已知是違建但還是想承租,則可在契約上明訂附加條款,「若房屋遭到報拆但租約未到期,依民法『給付不能』,房東必須退還押金及預付租金,並賠償搬遷費用。」,以保障租戶居住的權益。

如果契約上未註明違建事項,當房屋遭到報拆導致房客被迫搬遷時,也能依民法「債務不履行」條文請求房東賠償搬遷費用,或是重新尋找房屋時暫住旅館的費用。不過最好還是在租屋前就先確認房屋是否屬於違建,並且在合約中明訂相關的賠償項目及金額,以免承租後權益受損,又須耗費金錢與心力提起訴訟。

此外,北市府針對二百二十六戶重大違建的弱勢承租戶設有相關配套措施,以協助解決短期居住問題,避免承租戶轉租其他違建。目前社會局與都市發展局合作,提供短期的中繼國宅,弱勢承租戶可加以利用,爭取轉換至安全住宅空間的緩衝時間。

中繼國宅承租方案

供應國宅戶數

基河國宅三期40戶、永平國宅12戶,計52戶

租期

短期,6個月內

家人共住

提供3種房型,每月租金約10,800元~13,200元不等

個人自住

採分租合住形式,每月租金約3,400元~5,200元不等

 

 

熱銷建案&網友看屋心得



好房網不只有新聞,還能找優質宅

好房網News粉絲團

成為好房網Line好友

★好房網HouseFun,加我好友,房產最新消息每天整理給你→點我

★好房網HouseFun,加我好友,房產最新消息每天整理給你→點我

頭版 總覽 圖輯 名家 專題 土壤液化 好房網TV 樂生活