東森新聞
土地及房價高漲,加上少子化導致「1人戶長」增多,大樓產品成為近年房市交易主流,不過彰化縣和美鎮的買方仍獨鍾透天厝,觀察實價資訊發現,9成交易為透天。專家指出,主因與居住習慣、居民務實個性及農地工廠文化有關。
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搜尋內政部實價登錄2022全年彰化縣和美鎮的房地買賣,每月都有成交紀錄,共計297筆,其中僅33筆為公寓、華廈及大樓,剩餘的264筆統統都是透天厝,佔比高達89%,且逾半數總價未達千萬元。
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大樓單價個位數 不敵透天產品熱絡
根據樂居顯示,大樓物件如「龍天下」歷年成交單價皆在個位數,今年6月成交6樓戶53.19坪總價500萬元,單價也才9.4萬元;相對之下,預售新透天案如「文藝馥心」、「尚好世家」、「和中文鼎」、「和美璽悅」等,總價落在約2千萬元,顯見大樓總價負擔雖相對輕鬆,但透天產品卻反而熱絡。
東龍不動產專任委託部經理陳泰源指出,對於個性比較務實的彰化和美人來說,透天厝土地「免持分」、梯間亦屬自家室內,等同「零公設」,又因近年防疫意識抬頭,民眾較不願住在與鄰共用電梯的大樓裡,因此透天較受青睞。
另一方面,陳泰源提及,該區土地容積率普遍較低,能蓋的建坪本來就有限,也讓建商近年推新案以社區型、連棟式的電梯別墅為主。
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農地便宜近一半 買方購入等變更
再從土地來看,根據實價登錄資料顯示,去年和美鎮總面積與總價最高的交易,為工東三路5號的工業區建築用地,面積4555.19坪,去年5月以總價8億6645萬元、換算單價19萬元成交;另外線東路三段197號的農業用地,面積1154.28坪,去年1月成交總價則為1億3100萬元,單價僅11.3萬元,對比之下農地比建築用地便宜近一半!
「這也解釋了為何會有『農地與工廠混用』的現象。」陳泰源分析,會在和美鎮購地的買家,投資與自用約佔一半,一部分是期待農地變更後的增值,另一半是在地工廠老闆購置空地準備擴廠用;又因工業區土地價格高於農地約一倍,當然會以較便宜的農地為優先。
之所以選在和美鎮設立工廠,台北市不動產仲介經紀商業同業公會副理事長王棟隆指出,該區有國道3號和美交流道,連結台61乙線,交通運輸方便,通勤相對便利,對於工廠老闆來說「工人很好找」。
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「客廳即工廠」政策影響 和美農地多廠房
事實上,從彰化縣政府2019年的《國土計畫》草案有提及,彰化為農業大縣,早期為快速邁向工業化社會,帶動經濟成長,在政府提倡「客廳即工廠」的政策下,造成土地使用分區劃分不明確、法令管制不嚴謹、環保意識也不受重視的情形,對農地造成許多負面影響。
該計劃書也統計2017年未登記工廠盤查結果中,彰化縣約有2276.1公頃的工業使用土地位於農地,且未列管工廠家數約5730間、臨時登記工廠家數1568間,以彰化市、和美鎮、鹿港鎮及福興鄉為主要分布區。
永春不動產和美全家福加盟店店長陳易儀便認為,「客廳即工廠」政策間接造成工廠設立於農田,這些工廠後來逐漸有擴廠需求,民眾又對法令規範熟悉度不足,因而衍生廠商違反土地使用分區設廠,造就現今農地上工廠林立的現象。
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水五金專區待通過 農業區可望就地合法
有鑑於此,陳易儀提及,彰化縣政府規畫了「水五金田園生產聚落」,業者皆樂觀其成,盼早日讓工廠取得合法身份,目前該計劃以通過中央審查,一旦土地變更為「一般農業區」,就地合法指日可待。
陳易儀補充,「水五金專區」雖以鹿港鎮的五金加工產業為主,也就是和美鎮隔壁的「頂番婆」、號稱水龍頭的故鄉,但其劃定範圍也包含了和美鎮,因此連帶受益。
至於工廠林立是否會造成和美鎮相關汙染?王棟隆表示「完全不用擔心」,因為和美鎮早期是傳統產業的集中地,最多就是紡織業,重度污染產業都已規劃到鹿港及彰濱工業區。
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