好房網News記者王震濂／台北報導
在六都預售成交量卻普遍下滑之際，永慶房產集團針對非七都縣市預售屋，近五年實價登錄資料銷售進行分析，發現苗栗縣與基隆市受惠於竹科產業外溢與雙北房價擠壓，銷售率均突破7成；反觀彰化縣與南投縣，因傳統居住習性不符與高單價衝擊，銷售率低於44%，其中彰化待售餘屋更高達1,115 戶，成為非七都賣壓最大警示區。
非七都預售屋買氣為何出現高達三成的巨大落差？
永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，過去重大建設與產業利多往往能帶動建商積極推案，但在市場熱度降溫後，真正影響建案銷售表現的仍是人口成長、就業機會與產業發展等因素。非七都預售市場的銷售率落差，主要取決於三大核心驅動力：
●產業與就業外溢力：新竹科學園區推升苗栗（71.2%）、台積電設廠話題帶動嘉義（58.6%）。
●大都市高房價擠壓：雙北高房價將首購族推向基隆（70.5%），提供穩定的剛性買盤。
●產品與在地需求斷層：彰化（43.4%）與南投（35.7%）建商主推高單價大樓，與在地傳統偏好透天的習性產生排斥，導致去化停滯。
觀察建案銷售率表現，苗栗縣與基隆市，銷售率均為高於七成，可列為非七都10縣市的領頭羊梯隊，分別以71.2%及70.5%的銷售率名列前兩名。陳金萍指出，
●第一名：苗栗縣（71.2%／餘屋 797 戶）
•主因：竹科效應強勁外溢與科學園區效應。
•分析：新竹精華區（竹北、關埔）房價居高不下且供給吃緊，新竹高房價外溢效應，使得大量竹科高所得工程師，將買盤延伸至苗栗竹南、頭份等地。儘管建商近年大舉推案，但剛性買盤支撐力極強，市場仍具備不錯的消化能力。
●第二名：基隆市（70.5%／餘屋 519 戶）
•主因：雙北高房價擠壓效應與低總價優勢。
•分析：南港、內湖及汐止房價基期已高，加上基隆捷運等交通題材帶動，吸引部分通勤族與首購族進場，磁吸了部分雙北外溢族群，成為部分購屋族移居選擇之一。
至於銷售率 50%～60%的中段平穩梯隊，包括了嘉義縣市、台東縣、宜蘭縣、雲林縣，陳金萍表示則各自以園區、路網題材，吸引著在地產業自住與科技園區需求的買盤，維持近六成的健康去化率，其中餘屋戶數最少的台東縣，供給量不大，以在地剛性需求及度假置產為主。
另外在銷售率低於50%的表現相對靠後梯隊，陳金萍指出南投縣與花蓮縣銷售率分別僅35.7%及40.9%，南投縣缺乏大型產業園區與重大就業聚落支撐，難以吸引就業人口進駐，住宅需求主要仰賴在地自住客，整體成長幅度有限，因此在市場買氣降溫後，建案銷售表現容易受到影響。
至於花蓮縣，陳金萍表示，近年花蓮地區時常經歷地震、颱風等天然災害衝擊，部分民眾購屋態度趨於保守，花蓮同樣受到區域產業發展較慢、就業機會規模較小影響，人口成長動能相對有限，工作人口也持續往其他都會區移動，在新增需求有限的情況下，建案銷售表現相對疲弱。
陳金萍針對目前預售市場熱度降溫之際，建議民眾規劃購屋時，考量具備穩定人口流入與產業聚落支撐的區域，將較有機會維持銷售動能；反之，若需求沒有明顯成長，餘屋銷售壓力恐將持續攀升，另外則應依自身預算、工作地點及家庭需求，綜合評估各行政區的居住條件，以利找到符合需求的理想居所。
