住展雜誌朱福山／綜合報導
營建工料雙漲，加上政府打炒房，土建融緊縮下，去年就有專家、學者釋放出爛尾樓警訊，然而營建署去年七月初發布近五年危老重建開工率較一般住宅高，且無爛尾樓情事發生，此話言猶在耳，陸續就有爛尾樓情事發生，像不定時炸彈炸開。
近年雙北市陸續出現爛尾樓，有些幸運得以續建，有些淪為法拍，有些還在奮鬥中希望能重見光明，房地產專家胡偉良表示確實有不少小建商，資金周轉不靈，檯面下到處尋求下家接手；今年七月就發生兩起爛尾樓事件，為嘉源建設位於北市北投區『泊山妍』、大同區『嘉源埕驛』，接下來還會有盤不出去的未爆彈，再次炸開嗎？
專家憂還有未爆彈
元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，類似的爛尾風險恐怕還會持續，主要因為建商跟地主原本談好的條件是不會變的；隨著營建成本越來越高，加上政府打炒房，房價上不去，建商利潤被壓縮，大部分會透過時間來換取空間，有可能實力不夠的建商，後續資金成本不夠，就有可能演變成爛尾樓。
處理都更糾紛案近二十年的宏道法律事務所律師蔡志揚，也認同周昆立的觀點，他說：「應該是在這個時間點之前，已經談好的危老或合建案，機率比較高。」尤其是小基地建案，因為成本墊高，銀行資金控管不夠嚴謹，或其他資金槓桿操作，一下子周轉不靈、跳票，造成公司系統性的風險連環爆，導致案子蓋不下去，建商才有可能會放棄。
不過，蔡志揚也提到，近來因為媒體大肆報導，關於工料上漲趨勢、爛尾樓事件等，民眾都有所聞，再加上房地產現在沒有那麼熱絡，因此他認為民眾警覺心提高後，後續進場的新建案，發生爛尾樓的機會應該會比較小。
那麼，接下來若有意進行危老改建的地主，或是進場購屋的民眾，該如何防範跟提高警覺呢？不妨從建商、土地、合約及履約保證等面向著手。
破除坊間三迷思
首先，無論參與危老改建或是選擇購屋物件，都與建商脫不了關係，因此建商體質至關重要，然而經驗告訴我們，有時候建商的負責人會出賣股東，即便現階段大部分危老改建出問題的，都出在一些名不見經傳的小建商，然而律師蔡志揚和鼎禎國際律師事務所律師陳建州都異口同聲表示，即使他們經手過這麼多不動產糾紛，建商體質真的很難判斷。
先來破除三點迷思，第一，市場上有一種說法，是可以從開發商過去的實績，例如是否為一案建商，或過去是否曾有重大糾紛等，來做為評鑑建商的參考依據，律師卻有不同看法，像是『泊山妍』跟『嘉源埕驛』的嘉源建設，並非一案建商，且過去有不少實績。
第二，網路上不少論點，表示可查建商過往有沒有什麼黑紀錄的官司，陳建州表示，因為每個案件可能或多或少都有些糾紛，且看起來都不是很大的糾紛，乍看之下問題也沒有那麼明顯。
第三，業者資本額多少，才有資格蓋房？事實上資本額只是形式上的，主要還是要看建商的經營能力跟財務狀況，若要比較深入調查，恐怕只有銀行端有這個能力，或由政府端來做審核，讓建商提出公司的負債比、計畫、規劃預算是多少，現金比例能不能應付這些突發狀況等。
如果擴大去看機制問題，不只是危老，只要是預售案，都有可能遇到爛尾的情事，陳建州感嘆地說：「如果建商真的要這樣搞，民眾中招的機率還是蠻大的。」
複雜的投資槓桿是致命傷
建商負責人的人際跟裙帶關係也很重要。陳建州接手『泊』案後，展開地毯式的全面檢視相關資料，最後才在診斷陳俊良的人際、裙帶關係，以及與人往來投資的過程中，找到問題所在。
他說，『泊』案蓋不下去，主要因為嘉源建設負責人陳俊良之前私底下承諾過許多投資「過」他的人，包括嘉源的股東。據悉，他一貫的作風，都是找人來投資，當成不了案時，用後面的案子來允諾補償，後來這個洞越補越大，眼見要開天窗，他就落跑了。關於這一點，民眾只能多跟業者相關的人事物，多旁敲側擊了。
民眾購屋時，若想規避不良建商的風險，不妨從尋找大代銷、大建商的建案入手，主要因為一般大代銷、大建商，推案規模龐大，可參考由專業房地產市調研究機構，每年以推案量統計出來的十大代銷、建商。另外，一般大代銷承接的建案，事前都已先排除風險，主要也是因為他們擔心案子賣完請不到款，因此不妨由他們先替購屋族把關。
合建案地主出地 建商出資
另一個令人擔憂的是，承接這類危老改建案，多為小型建商，而很多小型建商就小到跟地主一樣，如果有資金或能力，遇事可以獨自周轉、處理，那已經算是幸運。
「現在發生很多的狀況是，建商連那一點錢都沒有，還是靠地主的土地去設定抵押來貸款，然後地主不明就裡，土地就設定給建商，合建案拿地主的土地去設定抵押，這是最嚴重的爛尾樓狀況，風險最高。」蔡志揚說。
然而建商要用地主的土地去借錢，當然需要地主同意，原則上地主應該就會知道，事實上又怎麼會演變成這樣？
民眾必須注意合約內容，如果涉及到土地所有權或受益權轉移，例如設定抵押、信託受益權轉讓等都隱藏極大風險；另外建商進行土建融的資金來源，若體質好的建商，通常能跟銀行借款，而非找來融資業者合作，同樣風險也會提高。陳建州提醒，若建商過程中不斷換約，民眾也要提高警覺。
建商同是地主不一定可靠
事實上，合約的陷阱地主很難辨識出，且按常理合建案，地主不用拿土地設定抵押給建商貸款，很多都是因為地主合約沒看清楚，即使最後出事，法官也不會採納這樣的說法。「很顯然這樣的建商在經營管理跟財務狀況，就不合格。」蔡志揚說，主要因為危老地主很多都是八、九十歲的阿公阿嬤，合約上的字不見得都認識，更何況看得懂意思，像是『泊』案整地時建商也有買地，相對的，地主們就覺得這樣比較可靠，比較容易答應讓建商拿地去借錢。
另外，蔡志揚也說，因為在設定抵押時，很多地主以為只是去辦信託，或是看不懂條文背後的意義，以為這些是正常的程序，就糊里糊塗的簽下去，不知道後面隱藏這麼大的風險。
最後，有些業者在簽約時，還會自己找來代書、律師在場坐鎮，營造買方安心感，然而這些專業人士都是建商找來，建議民眾最好還是自己找代書、律師看過合約，例如可請律師協助把關合約內的條文用語、退場機制對地主是否有利等。
地主的土地如果沒有設定抵押的話，至少發生爛尾樓時，地主還保有土地，銀行不能隨便拍賣；至於已購客可以拿回多少錢，跟該建案採取的履保方式有關，因此購屋族購買預售屋時，建案選擇哪一種履約保證制度至關重要（見圖表），「履約保證共有五種，其中價金返回是最好的，一定得還，但實務上非常少，因為興建期間資金運用缺乏彈性，其次才是價金信託。」蔡志揚說。
事前問診把脈 降低風險
危老若要成功，關鍵在於建商跟地主彼此之間的信任，然而近來這些案例紛擾，是否會打擊有意走危老改建的民眾？關於這一點，陳建州認為只要有這個需求跟現實住宅安全的考量，民眾還是會想要參加，但為降低風險，須評估多面向，包含建商、合約審議，以及警覺性，否則一生辛苦積蓄，遇到無良建商，可能就蒸發掉了。
建議民眾事前不妨可以找專門處理都更危老糾紛的律師，畢竟他們處理過的案件多，哪些名不見經傳，或有裙帶關係的業者、上下游關係的建商，或銀行行庫體制有問題的，他們在處理案件時，都比民眾清楚，且這些檯面下的訊息網路上通常不流通，除可以協助排除合約陷阱，也可以協助給予合建機制上的合理反饋。
【 住展雜誌 】授權轉載，原文出處【 多案建商仍翻車 律師破除三迷思 】
