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35歲公務員起薪4.7萬 能買1500萬房子也算「人間勝利組」了

#房奴 #章定煊 #房貸 #月薪

好房網News編採中心/綜合報導

「35歲公務員背千萬元房貸,月薪剩一萬」案例近日引發討論,房產學者章定煊也針對此個案貸款、剩餘月薪數字回推此人原是「人間勝利組」,但他的做法是傳統台灣民眾常做的事情,案主真的遇到財務狀況,親友就是他剩下的活路。但章定煊也常用伊索寓言裡的螞蟻與蚱蜢來說明,「沒什麼對錯,只是價值選擇而已。」

一名網友近日在批踢踢發問,有個朋友35歲才考上北部公務人員,為了準備結婚而買房,背了一千多萬的房貸,每個月薪水扣完房貸剩一萬多,房貸還要繳30年,65歲繳完房貸「人生應該也差不多了」,並詢問「這樣的人生還有救嗎?」

房價高居不下,許多年輕人晉升有殼族難上加難。(圖/李彥穎攝)

品嘉建設創辦人胡偉良認為,以贈與途徑將房產過給子女,不見得划算。李彥穎攝

章定煊15日在臉書表示,個案本身假設貸了1200萬30年本息平均攤還的房貸,每月要償還的房貸約4萬一點,個案說他只剩下1萬,可以回推他的月薪扣完健保公保等,大約5萬,月薪可能在5.5萬左右(年薪除12)。公務員即使高考三級通過,起薪約4.7萬。高考公務員,買的房子的總價可能1500至1700萬中間。如果真的是35歲,也算是「人間勝利組」。

章定煊表示,在公司理財中,財務彈性(Financial Flexibility)這個的概念,是指企業運用財務資源,因應突發環境變化的緊急應變能力與利用投資機會。財務彈性有時也會以自由現金流量(Free cash flow (FCF)),是指可自由運用的現金流,計算公式是營運來的現金流量扣減維持現有營運所需的資本支出和稅金後之餘額。

章定煊也說明,銀行放貸的總金額會以收支比來決定貸款額度,也就是「每月付貸款金額/月薪」,基準值是不能超過60%,如果是房貸的話有時可以到80%。以這個個案來說,他的收支比是4/5.5=72.73%,也就是已經接近上限了。在這種收支比的情況下,即使他是銀行最愛放貸的公務員,也無法再從銀行體系借到錢。

「從財務彈性的概念來看,他已經完全失去了財務彈性,無法因應突發環境變化的緊急應變能力,看到好的投資機會也只能乾瞪眼。他的剩餘的財務彈性僅剩下親友的無息貸款。」章定煊說明,此個案只能透過非銀行體系融資,但借是借得到,利率又高期限又短,賣血賣肝都還不起。

章定煊說明,這樣的人千萬不能當宅男,要經常出去交朋友,而且要經常曉以「朋友有通財之義」的大道理,也要經常回家與參加親戚的活動。真的遇到財務狀況,親友就是他剩下的活路。

章定煊也表示,這樣的投資看來似乎不太聰明,其實傳統台灣民眾經常這樣做,也說明這個案例在四種狀況下才是明智的。第一,房價上漲(無論是基本面推動的,還是通貨膨脹),只要換屋到總價相對低的房子,人生的第一桶金就會在價差中出現。

第二,月所得上升(無論來自個人升遷,還是通貨膨脹):收支比過高的情況就會改善,財務彈性可以恢復。第三,保護退休後生活品質:付到期滿,取得完整的房屋所有權:這個個案屋主35歲,期滿剛好退休,住屋支出通常佔很大部分,退休後固定支出少了這一塊,不需很高的所得替代率,生活品質就會很好。

第四,遺愛子孫:購屋是青年的一大難題,一個無貸款的房屋遺贈子孫,是一個非常好的庇蔭。

章定煊常用伊索寓言裡的螞蟻與蚱蜢來說明,從螞蟻的眼光來看,蚱蜢很愚蠢,老的時候會過得很艱辛,他們可以預期未來有安適的生活,而且庇蔭子孫。對於蚱蜢來說,螞蟻很看不開,為了老的時候多幾粒穀米與兒孫的日子,什麼人生都沒享受到,將自己歲月最美好的部分,都奉獻來當屋奴。

「這中間沒什麼對錯,就只是價值的選擇而已。」章定煊表示一個蚱蜢硬要像螞蟻那樣的理財,會覺得生無可戀;一個螞蟻也要也去學蚱蜢那樣消費,他也是活的空虛。他認為理財還是要配合一個人的生涯規劃與人生觀,沒有什麼聖經王道可言。

 



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