好房網雜誌2023年11月號／撰文：克里歐、攝影：張季禹、部分圖片提供：朱琦郁)
從財經主播轉戰房地產主持工作，朱琦郁因為主持尾牙時被拍到傲人身材的照片而受大家關注，「倒奶主播」的封號便一直跟隨著她。然而，在綜藝圈的花花世界裡，她可以展現口才與說服力綻放光芒；做為房地產節目主持人，她進一步考取房地產經紀營業員證照，她可以不必「多此一舉」，卻更彰顯她的思慮周全。
主持房地產節目順便考上經紀人證照
「因為工作的關係接觸許多建案，介紹的觀點多半都從賣方的角度出發；在考房地產經紀營業員證照的準備過程，反而讓我從買方的角度去了解需求，這對我而言是很棒的學習。」朱琦郁說，許多朋友會請她介紹合適的房子，她看到不錯的房子也樂於為朋友「媒合」。考取證照能讓她這一份出於善意的熱心，不必擔心遊走在房屋買賣規範的法律灰色地帶。
主持房地產節目，一年來看了一百多個建案，朱琦郁仍與朋友在台北市大安區合租房子，「那是我剛開始工作時就和朋友合租三房兩廳的房子，我負擔一個月一萬元租金；後來等我從記者當上主播後，爸媽覺得我工作穩定了，應該買房當儲蓄，於是在家人安排下，購入在台北市中山區一戶屋齡三十年的華廈，那是我的第一間房。」
朱琦郁說，當時她必須負擔每個月六萬多元的房貸，但是主播的月薪只有七萬元，簡直「壓力山大」，「我媽還說，我可以多接一些外快，問題是我原本租屋的地方，上班只要走路十分鐘就到公司；如果搬到中山區，我每天早上六點要到公司，捷運都還沒發車，搭計程車兩百元起跳，光交通費就會暴增！」
朱琦郁最後決定將房子出租減輕房貸壓力，三房兩廳很順利找到租客，每個月收租四萬元，自己只需要再負擔兩萬多元的房貸差額與原本一萬元的房租，「那時候我還沒接觸房地產，對於買房沒什麼概念，雖然爸媽希望我買來自住，但是不符合我的實際需求。對於跑財經線的我來說，股票投資比較熟悉，小筆金額快進快出也比較有把握，買房需要投入一大筆資金，對我來說很有壓力。」
購屋指標翻盤！從麥當勞變成寵物美容中心
當朱琦郁接觸房地產之後，一年看了一百間房子，越看越有心得，以新建案來說，許多人都有參觀樣品屋的經驗，美輪美奐的空間，大面採光，空間寬敞，讓購屋者對未來的家充滿無限想像。不過，朱琦郁要大家冷靜：「先把看完樣品屋的感覺打個八折，因為真正拿到房子後，有了隔間，放入家具、裝上房門，採光一定打折扣，實際房子的空間也覺得縮小了，別被樣品屋的『魔術大空間』洗腦了。」
有些購屋者因預算考量會選擇買在重劃區，期待未來發展後的人口紅利帶動房價上漲，朱琦郁說，建商會標榜附近未來的重大建設，但是這些建設能不能帶動區域發展，未來是不是宜居社區，都需要仔細評估與判斷。
朱琦郁表示，多年前，買房前輩們會說：「跟著麥當勞，房價一定好。」當年麥當勞是購屋指標，現在，便利超商儼然是居住環境的「標配」，有沒有生鮮超市也是考量地段的要素，「特別的是，一位資深房仲告訴我，根據他們的分析觀察，如果社區附近有寵物美容中心，代表這區在滿足了人的生活需求外，也照顧到寵物的需求，意味著人口規模已經具備一定的程度。」
學校公園不一定加分！看房條件呈現世代落差
朱琦郁一步一步累積看房的經驗，再回頭檢視自己的第一間房，也感受到看房的世代落差，「第一間房是爸媽去看的，他們覺得買房子一定要選在學校旁邊，附近有菜市場更好，還要鄰近公園綠地才是最好的區段。但是，對我這一代的人來說，以我的租客是年輕人為例，他們還沒有小孩，離學校越近，鐘聲越清楚，對他們來說是嫌惡設施；至於傳統市場和公園，根本就很少利用到。這些對上一輩的人覺得重要的周邊環境或設施，對我們這一代來說不見得加分。」
除了世代差異，疫情也改變了大家的日常。朱琦郁記得，有一次陪朋友到汐止某個地區看房，手機一滑，發現那一區不在外送平台的服務範圍內，朋友最後決定另尋他處。朱琦郁形容自己從小在都會區長大，「我非常需要住在一下樓就有便利商店的地方，未來我如果要買房自住，一定會特別注意便利超商與家的距離。」
自住投資大不同！生活需求與區段各有考量
隨著身邊有越來越多朋友諮詢購屋，朱琦郁認為，第一項要釐清的是：為什麼要買房？要自住或是投資？「買房的目的是要自住還是要投資，考慮的方向真的不一樣。有的人需求是自住，卻又想要高獲利，房子一住就是十幾二十年，大環境的變動都會影響房價漲跌幅度。」她建議自住客要從生活需求的角度考量，住在自己熟悉的生活圈也好，或是離上班地點近一點也好，重要的是挑一間自己喜歡的、一回家就能好好休息的家。
如果買房的目的不是自住，房子的區位就很重要，朱琦郁說，房地產沿著軌道經濟發展，如果要挑選交通便利的捷運站周邊物件，最好是離捷運站步行三到五分鐘的距離，有點近又不會太近，太接近捷運站附近出入人流多、商店密集，無論是管理或是居住品質，多少都有影響。另外，有些人選擇買在重劃區，房價基期較低，認為比較有獲利空間。但是，如果周邊生活機能還不健全，想收租也不容易，「應該不會有人想住在空蕩蕩的重劃區吧？」
買房如理財！靠自我評量表釐清需求
對於想買房的民眾該如何評估自己的需求？朱琦郁分享一個自我評量的方法，不但適用於理財，也可以當做買房的評估。「先把自己日常所需分為食衣住行四類，根據這四類再區分幾個檢測的細項。舉例來說，對於住，我的需求真的不高，住在三、四十坪的房子或住在小套房，對我來說沒有什麼差別，所以住的分數，一到五分，我只會給一分。」
朱琦郁推薦自己朋友進行食衣住行評量表，不但對理財有幫助，也更能釐清自己的購屋需求，「曾經有朋友本來很想買公園宅，價格昂貴，但做完評量分析，發現自己沒有養寵物，也沒有小孩，利用到公園的機會並不高；原本聽別人推薦捷運宅，但是自己有車，幾乎都開車出門，也沒有非住捷運站附近不可。最後發現，自己想像的很多需求，實際上利用到的很少。」朱琦郁建議，在看房之前可以先做評量，才不會在看房的時候，一下子被公園宅吸引，一下子又覺得廚房好漂亮，忘了自己實際的需求是什麼。
朱琦郁現在回頭看當初買的第一間房，屋齡三十年的中古屋，銀行貸款成數和期限都受限，需要準備較多的自備款，年輕人不易接手。有些年輕人受限預算，或認為中古屋公設少，可以買到實際使用坪數較大；她建議除了考量自備款高、貸款成數低和期數短之外，隨著屋齡增加，未來若想換房，房子要賣給誰？這些都要想清楚。現在的她如果要買房置產，傾向選擇預售屋或是新成屋，首付輕鬆，貸款可達三十年，還款比較沒負擔，未來如果想換房，房屋出售的條件也比較有優勢。
她想起幾年前差點在台中置產，是一棟在台中火車站附近剛蓋好建案，扣掉公設後實坪約十八坪左右，可以隔成兩房，而且只剩下兩戶，當時一坪賣二十萬元，含車位總價約八百萬元左右，讓她非常心動。由於好幾年前，台中火車站周邊給人的印象是舊城區，「爸爸並不鼓勵我買，我也諮詢幾位好友的看法，還記得那時候是十月、十一月，心想過完年再看看好了。沒想到過完年，一坪變三十萬元！」錯過最佳的進場時機，房價就飛漲十萬元，讓朱琦郁的購屋衝動稍微冷卻下來。如今台中火車站周邊隨著秀泰影城、三井LaLaport開幕，附近的一般住宅量少質精，無論是自住或置產都有優勢，帶動房價喊到每坪四十萬元行情。
東京看房三次！貸款不易須考量資金能力
除了台灣的房地產市場，朱琦郁因為工作需要，打算在日本成立工作室，也因此開始研究東京的房地產，「其實在日本置產，舉例來說，如果手邊有二千萬元資金，在台北可能只能買到兩房或三房，但是，在日本可以買到更大的坪數或是獨棟樓房。如果想收租，大約有四％的投報率，在台灣只有二％。」
雖然日本房地產買賣沒有本國人或外國人交易的限制，要繳的稅也都一樣，「要在日本貸款買房，就算在台灣有很多不動產，只要帳面上負債高於資產，貸款很難通過。」想在日本置產的朋友，要仔細考量自己的資金能力，「我覺得沒必要為了四％找家人贊助啦！」
為了在日本開工作室，朱琦郁去東京看房三次，「而在日本找物件，最好挑選當地的仲介，有的屋主把自己託付給仲介，靠得是一份信任感，仲介也會為屋主挑買家，有些珍稀物件不一定會在公開平台上找得到；所以找對仲介，信賴彼此，對於找到理想的房子很有幫助。」
在社群擁有五十七萬粉絲訂閱的朱琦郁，有越來越多的時尚活動邀約。和許多女生一樣喜歡買包包的她，沒想到買包也可以是一種「投資」，「我二十六歲時曾經存一筆錢買了一個十一萬元香奈兒包包，最近發現當年買的那款，現在的價格漲到三十一萬元！」朱琦郁說，她個人喜歡經典款的包，之所以稱為「經典」，意味著不會退流行，也比較能保值。
從主持跨足演藝圈，上通告，甚至還參加表演訓練，朱琦郁一步一步被大家認識，事業觸及的領域更廣泛。她說，並沒有特別為自己做事業規畫，對於有機緣可以參與節目錄影，也是抱持平常心，「相較於主播的工作穩定，演藝工作隨時都可能結束。也許可以說我很幸運遇到很多機會，但是我覺得自己要夠努力，才接得住這一份幸運！」
朱琦郁
● 年齡：37歲（1986年生）
● 學歷：東吳大學日文系畢、倫敦大學行銷所碩士
● 經歷：財經主播，財經與房地產節目主持人，記者會、尾牙、典禮活動主持人，《小姐不熙娣》班底，《全明星辯論會》辯手
租屋小檔案
● 地點：台北市中山區
● 建築型態：電梯華廈
● 屋齡：30年
● 坪數：約35坪
● 格局：3房2廳
● 用途：出租4萬元／月
