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朱琦郁 看過百間房教我的5件事

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好房網雜誌2023年11月號/撰文:克里歐、攝影:張季禹、部分圖片提供:朱琦郁)
 
從財經主播轉戰房地產主持工作,朱琦郁因為主持尾牙時被拍到傲人身材的照片而受大家關注,「倒奶主播」的封號便一直跟隨著她。然而,在綜藝圈的花花世界裡,她可以展現口才與說服力綻放光芒;做為房地產節目主持人,她進一步考取房地產經紀營業員證照,她可以不必「多此一舉」,卻更彰顯她的思慮周全。
 
主持房地產節目順便考上經紀人證照
 
 
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「因為工作的關係接觸許多建案,介紹的觀點多半都從賣方的角度出發;在考房地產經紀營業員證照的準備過程,反而讓我從買方的角度去了解需求,這對我而言是很棒的學習。」朱琦郁說,許多朋友會請她介紹合適的房子,她看到不錯的房子也樂於為朋友「媒合」。考取證照能讓她這一份出於善意的熱心,不必擔心遊走在房屋買賣規範的法律灰色地帶。
 
主持房地產節目,一年來看了一百多個建案,朱琦郁仍與朋友在台北市大安區合租房子,「那是我剛開始工作時就和朋友合租三房兩廳的房子,我負擔一個月一萬元租金;後來等我從記者當上主播後,爸媽覺得我工作穩定了,應該買房當儲蓄,於是在家人安排下,購入在台北市中山區一戶屋齡三十年的華廈,那是我的第一間房。」
 
朱琦郁說,當時她必須負擔每個月六萬多元的房貸,但是主播的月薪只有七萬元,簡直「壓力山大」,「我媽還說,我可以多接一些外快,問題是我原本租屋的地方,上班只要走路十分鐘就到公司;如果搬到中山區,我每天早上六點要到公司,捷運都還沒發車,搭計程車兩百元起跳,光交通費就會暴增!」
 
朱琦郁最後決定將房子出租減輕房貸壓力,三房兩廳很順利找到租客,每個月收租四萬元,自己只需要再負擔兩萬多元的房貸差額與原本一萬元的房租,「那時候我還沒接觸房地產,對於買房沒什麼概念,雖然爸媽希望我買來自住,但是不符合我的實際需求。對於跑財經線的我來說,股票投資比較熟悉,小筆金額快進快出也比較有把握,買房需要投入一大筆資金,對我來說很有壓力。」
 
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購屋指標翻盤!從麥當勞變成寵物美容中心
 
當朱琦郁接觸房地產之後,一年看了一百間房子,越看越有心得,以新建案來說,許多人都有參觀樣品屋的經驗,美輪美奐的空間,大面採光,空間寬敞,讓購屋者對未來的家充滿無限想像。不過,朱琦郁要大家冷靜:「先把看完樣品屋的感覺打個八折,因為真正拿到房子後,有了隔間,放入家具、裝上房門,採光一定打折扣,實際房子的空間也覺得縮小了,別被樣品屋的『魔術大空間』洗腦了。」
 
有些購屋者因預算考量會選擇買在重劃區,期待未來發展後的人口紅利帶動房價上漲,朱琦郁說,建商會標榜附近未來的重大建設,但是這些建設能不能帶動區域發展,未來是不是宜居社區,都需要仔細評估與判斷。
 
朱琦郁表示,多年前,買房前輩們會說:「跟著麥當勞,房價一定好。」當年麥當勞是購屋指標,現在,便利超商儼然是居住環境的「標配」,有沒有生鮮超市也是考量地段的要素,「特別的是,一位資深房仲告訴我,根據他們的分析觀察,如果社區附近有寵物美容中心,代表這區在滿足了人的生活需求外,也照顧到寵物的需求,意味著人口規模已經具備一定的程度。」
 
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學校公園不一定加分!看房條件呈現世代落差
 
朱琦郁一步一步累積看房的經驗,再回頭檢視自己的第一間房,也感受到看房的世代落差,「第一間房是爸媽去看的,他們覺得買房子一定要選在學校旁邊,附近有菜市場更好,還要鄰近公園綠地才是最好的區段。但是,對我這一代的人來說,以我的租客是年輕人為例,他們還沒有小孩,離學校越近,鐘聲越清楚,對他們來說是嫌惡設施;至於傳統市場和公園,根本就很少利用到。這些對上一輩的人覺得重要的周邊環境或設施,對我們這一代來說不見得加分。」
 
除了世代差異,疫情也改變了大家的日常。朱琦郁記得,有一次陪朋友到汐止某個地區看房,手機一滑,發現那一區不在外送平台的服務範圍內,朋友最後決定另尋他處。朱琦郁形容自己從小在都會區長大,「我非常需要住在一下樓就有便利商店的地方,未來我如果要買房自住,一定會特別注意便利超商與家的距離。」
 
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自住投資大不同!生活需求與區段各有考量
 
隨著身邊有越來越多朋友諮詢購屋,朱琦郁認為,第一項要釐清的是:為什麼要買房?要自住或是投資?「買房的目的是要自住還是要投資,考慮的方向真的不一樣。有的人需求是自住,卻又想要高獲利,房子一住就是十幾二十年,大環境的變動都會影響房價漲跌幅度。」她建議自住客要從生活需求的角度考量,住在自己熟悉的生活圈也好,或是離上班地點近一點也好,重要的是挑一間自己喜歡的、一回家就能好好休息的家。
 
如果買房的目的不是自住,房子的區位就很重要,朱琦郁說,房地產沿著軌道經濟發展,如果要挑選交通便利的捷運站周邊物件,最好是離捷運站步行三到五分鐘的距離,有點近又不會太近,太接近捷運站附近出入人流多、商店密集,無論是管理或是居住品質,多少都有影響。另外,有些人選擇買在重劃區,房價基期較低,認為比較有獲利空間。但是,如果周邊生活機能還不健全,想收租也不容易,「應該不會有人想住在空蕩蕩的重劃區吧?」
 
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買房如理財!靠自我評量表釐清需求
 
對於想買房的民眾該如何評估自己的需求?朱琦郁分享一個自我評量的方法,不但適用於理財,也可以當做買房的評估。「先把自己日常所需分為食衣住行四類,根據這四類再區分幾個檢測的細項。舉例來說,對於住,我的需求真的不高,住在三、四十坪的房子或住在小套房,對我來說沒有什麼差別,所以住的分數,一到五分,我只會給一分。」
 
朱琦郁推薦自己朋友進行食衣住行評量表,不但對理財有幫助,也更能釐清自己的購屋需求,「曾經有朋友本來很想買公園宅,價格昂貴,但做完評量分析,發現自己沒有養寵物,也沒有小孩,利用到公園的機會並不高;原本聽別人推薦捷運宅,但是自己有車,幾乎都開車出門,也沒有非住捷運站附近不可。最後發現,自己想像的很多需求,實際上利用到的很少。」朱琦郁建議,在看房之前可以先做評量,才不會在看房的時候,一下子被公園宅吸引,一下子又覺得廚房好漂亮,忘了自己實際的需求是什麼。
 
朱琦郁現在回頭看當初買的第一間房,屋齡三十年的中古屋,銀行貸款成數和期限都受限,需要準備較多的自備款,年輕人不易接手。有些年輕人受限預算,或認為中古屋公設少,可以買到實際使用坪數較大;她建議除了考量自備款高、貸款成數低和期數短之外,隨著屋齡增加,未來若想換房,房子要賣給誰?這些都要想清楚。現在的她如果要買房置產,傾向選擇預售屋或是新成屋,首付輕鬆,貸款可達三十年,還款比較沒負擔,未來如果想換房,房屋出售的條件也比較有優勢。
 
她想起幾年前差點在台中置產,是一棟在台中火車站附近剛蓋好建案,扣掉公設後實坪約十八坪左右,可以隔成兩房,而且只剩下兩戶,當時一坪賣二十萬元,含車位總價約八百萬元左右,讓她非常心動。由於好幾年前,台中火車站周邊給人的印象是舊城區,「爸爸並不鼓勵我買,我也諮詢幾位好友的看法,還記得那時候是十月、十一月,心想過完年再看看好了。沒想到過完年,一坪變三十萬元!」錯過最佳的進場時機,房價就飛漲十萬元,讓朱琦郁的購屋衝動稍微冷卻下來。如今台中火車站周邊隨著秀泰影城、三井LaLaport開幕,附近的一般住宅量少質精,無論是自住或置產都有優勢,帶動房價喊到每坪四十萬元行情。
 
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東京看房三次!貸款不易須考量資金能力
 
除了台灣的房地產市場,朱琦郁因為工作需要,打算在日本成立工作室,也因此開始研究東京的房地產,「其實在日本置產,舉例來說,如果手邊有二千萬元資金,在台北可能只能買到兩房或三房,但是,在日本可以買到更大的坪數或是獨棟樓房。如果想收租,大約有四%的投報率,在台灣只有二%。」
 
雖然日本房地產買賣沒有本國人或外國人交易的限制,要繳的稅也都一樣,「要在日本貸款買房,就算在台灣有很多不動產,只要帳面上負債高於資產,貸款很難通過。」想在日本置產的朋友,要仔細考量自己的資金能力,「我覺得沒必要為了四%找家人贊助啦!」
 
為了在日本開工作室,朱琦郁去東京看房三次,「而在日本找物件,最好挑選當地的仲介,有的屋主把自己託付給仲介,靠得是一份信任感,仲介也會為屋主挑買家,有些珍稀物件不一定會在公開平台上找得到;所以找對仲介,信賴彼此,對於找到理想的房子很有幫助。」
 
在社群擁有五十七萬粉絲訂閱的朱琦郁,有越來越多的時尚活動邀約。和許多女生一樣喜歡買包包的她,沒想到買包也可以是一種「投資」,「我二十六歲時曾經存一筆錢買了一個十一萬元香奈兒包包,最近發現當年買的那款,現在的價格漲到三十一萬元!」朱琦郁說,她個人喜歡經典款的包,之所以稱為「經典」,意味著不會退流行,也比較能保值。
 
從主持跨足演藝圈,上通告,甚至還參加表演訓練,朱琦郁一步一步被大家認識,事業觸及的領域更廣泛。她說,並沒有特別為自己做事業規畫,對於有機緣可以參與節目錄影,也是抱持平常心,「相較於主播的工作穩定,演藝工作隨時都可能結束。也許可以說我很幸運遇到很多機會,但是我覺得自己要夠努力,才接得住這一份幸運!」
 
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朱琦郁
 
● 年齡:37歲(1986年生)
● 學歷:東吳大學日文系畢、倫敦大學行銷所碩士
● 經歷:財經主播,財經與房地產節目主持人,記者會、尾牙、典禮活動主持人,《小姐不熙娣》班底,《全明星辯論會》辯手
 
租屋小檔案
 
● 地點:台北市中山區 
● 建築型態:電梯華廈 
● 屋齡:30年 
● 坪數:約35坪
● 格局:3房2廳 
● 用途:出租4萬元/月
 

熱銷建案&網友看屋心得



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