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大陸房市走下坡? 專家論戰「滑」的進行式

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聯合報/綜合報導

中國房地產業正在走下坡是不爭的事實,許多投資人堅稱,中國房地產市場已經過幾次類似的「調整」,很快就會回溫。但也有些分析師認為,中國房市的下滑可能才剛開始。
 
影子銀行助長過度建設、提高財務槓桿操作,大陸房地產市場這次的回落可能將更嚴重、更系統化。(截取自中新社)
 
 
瑞士銀行獨立經濟顧問馬格努斯(George Magnus)明顯是屬於這一派,他在英國金融時報上撰文指出,由於影子銀行助長過度建設、提高了財務槓桿操作,這次的市場回落將更加嚴重、更加系統化。
 
馬格努斯表示,中國近15年來一直依賴房地產和建設投資來推動經濟成長,目前中國可能正處於這一成長模式的尾聲的第一階段,金融市場仍在摸索這項後果的含意和衝擊。

他說,房地產投資占中國資本投資的25%、國內生產總值(GDP)的13%,再加上鋼鐵、水泥、建築機械和建材等相關行業的投資,占GDP的比重可達16%左右。如果房地產業的投資增幅從20%降至10%,中國的經濟成長率將下滑約兩個百分點。
 
房價崩盤? 可能性不大
 
中國的房地產價格自2013年底以來不斷下跌,並且仍有下跌空間,但房價崩盤的可能性不大。畢竟,家庭購屋的財務槓桿與抵押貸款相對於房價的比率都不是太高,購屋者也必須支付很大比率的頭期款。
 
然而,長期的供應過剩是無法掩蓋的事實。城市住房完工率仍遠遠超過擁有城鎮戶口居民的有效需求。未售住房存量急劇增加,總體空置率猛增至20%左右,而建設指標則呈現全面的量價齊跌。
 
房地產市場走弱的趨勢,在三四線城市最為明顯。中國目前住宅建設和銷售的近70%與住房投資的近60%,都集中在這類城市,許多三四線城市的住房庫存量,已增至每月銷量的15倍至30倍。
 
此外,住房與商業地產、影子銀行與活躍的信用創造之間的複雜聯繫,更對金融體系的穩定構成風險。商業銀行的直接房地產貸款占銀行資產的約1/5,銀行的所有貸款或許有一半都是以房地產和土地作為抵押品。
 
房市下滑「應該才剛開始」
 
銀行並且是影子銀行業的主要金主和仲介者。由於傳統的銀行放貸受到諸多限制,影子銀行業在短短幾年時間裡已壯大成一個規模近40 兆元人民幣(約6兆美元)的龐大產業,相當於GDP規模的一半。
 
然而,監管機構如今卻擔心影子銀行會爆發影響安定的各種風險。這些風險源自過度的信用創造、借款人承受的不斷加大的壓力、以及因房地產資產價值下跌而愈演愈烈的違約潮。
 
馬格努斯表示,這波市場回落結束之前,至少還會出現幾季的信貸占GDP比值的下滑、房地產銷售和交易萎縮、非金融部門的去槓桿化、以及違約事件增多。若由此來看,房市下滑的過程應該才剛剛開始。


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