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房市危機仍四伏 買屋賣屋注意5重點

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【好房網雜誌2018年3月號】

近幾年建商大量推出低總價小宅,總價考量再加上買舊不如買新消費趨勢,正面衝擊中古屋市場。2018年賣方須注意哪些風險?買方購屋又應如何挑選區域和產品呢?

撰文:林榮芳

萬物皆漲,唯獨薪水不漲!建商因應環境變化,近幾年大量推出一般受薪階級才買得起的低總價小宅,建商持續讓利下,新推案的總價已趨近同坪數的中古小宅,更低於中古中大坪數物件,總價考量再加上「買舊不如買新」的消費趨勢,正面衝擊中古屋市場。

房市危機仍四伏 買屋賣屋注意5重點

全國不動產企研室主任張瀞勻分析,目前為自住買方市場,且大多為首購族,年輕人多半喜新厭舊,在購屋能力有限的情況下,低總價小宅產品成為第一首選,尤其在重劃區周邊,建商開出讓利第一槍後,雖然實際使用坪數不如中古屋,但新屋有管理、公設齊全,總價相對便宜,在買舊不如買新的觀念盛行下,的確會對周邊的中古屋屋主造成壓力。

房產專家范世華也認為,預售市場付款較有彈性,總預算有限、資金籌措較有壓力的情況下,預售屋能談到較好的貸款成數,小資族傾向選擇預售小宅,而小坪數的新屋選擇相較中古屋來得多,市場上的中古屋會受到一定程度的衝擊,除非在開價及議價上有誘因,否則想要動搖價格考量的小資買方,恐較為困難。

重點1:小宅供給過量 未來最缺適居三房

儘管近年來小宅推案量大,但已有供給過剩的隱憂。一般家庭實際上需求量最大的應該是三房產品,以現在建商一窩蜂推小坪數套房、一至兩房的情況下,未來恐將缺乏居住空間較舒適的三房以上、中大坪數、較新的換屋產品。

張瀞勻表示,過去有些小宅是為投資客而設計,總價雖便宜,但坪數過小,並不適合自住,未來可能也會面臨轉手困難。小宅通常被視為入門產品,小家庭從築巢期邁向滿巢期後,就會有換大、換好、換進市區的換屋需求。而小宅未來是否易於轉手,關鍵在於管理品質及住戶水平。

小宅供給過量,專家近期不斷提出警示,未來恐最缺新的三房換屋產品,部分市場敏銳度高的建商近期也開始轉變營運策略,包括興富發建設集團、麗寶機構、華固建設、潤泰創新國際等,推案產品將從目前20至30坪小宅產品,醞釀調整放大至50至70坪,轉攻換屋市場。

重點2:升息壓力步步進逼 賣家不等、買家不買

2018年房市最值得關注的議題之一,是利率變化所帶來的影響。台灣經濟研究院副研究員劉佩真分析,全球減稅及政府支出擴張的財政政策將躍上檯面,反觀主要經濟體國家,寬鬆貨幣政策有逐步退場之虞,包括美國縮表與2018年將再次連升三次利息的預期,歐洲央行購債規模也將逐步縮減,日本央行也意圖削減市場對於日本超寬鬆貨幣政策的預期,顯然過去一段時間低利率、資金充斥的局面將漸有轉向。

國內方面,目前已有外資銀行拋出台灣未來恐重啟升息的預測,主要是在美國持續升息下,為抵銷部分外部緊縮對資金流動和匯率造成的壓力,預期我國央行在2018年有機會重啟升息,並將有兩次升息的動作,不過基於內部環境的低通膨與偏低的經濟成長,兩次升息僅會有各半碼的幅度。

雖然今年土地現值及公告地價雙雙調降,但在利率升息預期心理的影響下,賣方可能預料房子越來越難賣,選擇早早降低獲利以低於市價行情出售;但買方也可能受升息影響,選擇不買或持續等待漂亮低價出現,形成「賣家不等、買家不買」的局面,實價登錄將出現越來越多打破行情的成交價,這些都是今年中古屋賣家須面對的威脅與挑戰。

重點3:新屋餘屋供給量大 讓利策略持續下修房價

而今年另一項值得關注的是新成屋市場餘屋出清與新屋完工數,以雙北地區來看,今年台北市粗估屋齡五年內新屋餘屋加上2015年至2016年上半年完工新屋合計約1.2萬戶,新北市也有3.1萬戶,等於今年雙北市新屋供給就有約4萬戶,餘屋供給量大,房市賣壓不可輕忽。

大台北都會區以新北市境內重劃區分布最多,光是鄰近市中心重劃區就有板橋江翠北側重劃區、新店中央新村北側重劃區、土城暫緩發展區、新莊副都心與頭前重劃區等,若再加上郊區的淡海新市鎮、泰山新莊交界的塭仔圳重劃區、五股洲子洋重劃區等,未來預售及新屋供給仍有相當大的空間,房市賣壓不易快速消化。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示,建商能否順利去化,端看其讓利出清與產品總價定位的策略。若讓利策略奏效,恐對周邊房市造成房價下修的壓力,屋主應未雨綢繆,避免過度期待新屋市場會帶動區域房價上漲的迷思。

另外,謝志傑也提醒,過去重劃區可能是創地區高價的指標,今後推案產品定位多以首購自住或換屋型產品為主力,銷售價格會以買得起的總價做訴求,當價格越接近周邊平均房價時,買方優先選擇買新屋的機會就更高。如果重劃區餘屋過多,降價出清的破盤價案例,會成為該區新成屋行情的比較參考,屋主不可不慎。建議有售屋需求的屋主,留意自身社區行情波動,也應積極審視周邊房市的行情變化,價格越接近市場行情越能及早出售,方能加速資金規畫與運用。

重點4:低價進場潛力重劃區 C/P值更勝蛋黃區

今年全台都有重大建設持續興建,雖然現在有建設題材的地區可能也無法抵抗房市走弱的大趨勢,但若著眼於長期自住、置產的需求,買在擁有重大建設的區域,等待未來房市景氣好轉,還是有機會看見增值空間,至少在轉手上也較有優勢。

房產專家范世華認為,現在買房不一定要買在蛋黃區,而是挑選未來有發展空間、居住條件C/P值高的,才是最好的選擇。他以「林三淡」為例,林口這幾年在商場開幕、機捷通車帶動下,已有10萬人口進駐,商業活動興起帶來許多就業機會,人口紅利已經可以獨力支撐起當地的商業發展,而三峽目前人口也已來到11萬人,生活圈自成一格,皆已不再是鬼城。

今年底,淡海輕軌綠山線也即將完工通車,這幾年房市下滑,淡水有些房價甚至已跌破二字頭,重劃區裡的物件屋況好、環境佳,居住品質比舊市區好,相信輕軌通車後也會如林口,快速吸引人口進駐、帶動周邊商業發展。像這種尚未興起又帶有未來建設議題的郊區新市鎮,現在以低價進場,評估機能完備後所換得的居住環境,C/P值的爆發性將不容小覷。

重點5:選擇市場性物件 降低未來轉手風險

最後,不論是投資或自住,考量未來轉手問題,范世華建議,買方在購屋時最好挑選具市場性的物件,若區域內大部分房子都是電梯大樓,就買大樓,不要買公寓或透天;如果整區是以公寓物件為主,公寓就是該區具市場性的物件,跟著買公寓,未來要脫手較容易。

此外,他也提醒買方千萬別陷入價格的迷思。同一個區域一定有貴和便宜的物件,便宜的一定是有區域性的瑕疵,如旁邊有電塔、嫌惡設施,有些人為了便宜,買了條件較差的物件,要轉手時,也只能便宜賣人,且行情漲時賺得少,跌時虧更大;相對同區域較優質的物件,購買時價格可能高於行情,以後要轉手時也較能守住價錢,房價漲時可以賣更高,跌時也不會賠太多。

給賣方的提醒

給買方的提醒

01小心交屋潮

今年國內住宅將面對高於往年的新成屋賣壓,屋主應趁更大交屋潮來臨前及早降價出脫,以免陷入多殺多戰局而求售無門。

01留意雨遮計價方式

屋簷雨遮不再納入登記制度政策實施後,應特別注意新建案是否將房價回灌至平均單價,或將雨遮及屋簷價格灌入總價。

02勿開高價嚇跑買方

網路資訊四通八達,買方比價管道多,開價若是偏離行情,很可能在買家尚未看屋殺價前,就先把對方嚇跑,合理訂價很重要。

02勇敢下斡議價

買方出價可從實價登錄打9折開始出價,成交機率會比較高,同時要多看、多下斡、多議價,較有機會談到自己滿意的價格。

03審慎評估屋況條件

若手上物件位置、屋況優於區域產品,還是能高於實價登錄開價;若是市場上較弱的商品,開價要更實在,才能吸引較多買方看房。

03便宜沒好貨

勿因貪便宜買入條件較差物件,條件差者房價漲時轉手賺得少,跌時虧最多;條件較佳者,房價漲時賣得高,跌時也不會賠太多。

04找出競爭優勢

當區域有破盤推案出現時,一定要做價格修正才能與建商競爭抗衡,中古屋開價若合理,相較同坪數新建案,就能凸顯競爭優勢。

04逢低入主利多建設區

有建設利多的區域不再是房價增值保證,但未來轉手買方接手意願較高,惟須注意是否能真正受惠重大建設,才能確保房價持穩。

05留意升息壓力

雖然土地現值及公告地價調降,但利率調升也可能增加融資壓力,除了房價可能持續探底,考量持有成本,此刻低價脫手不見得賠。

05審慎評估還款能力

不可忽視後續房貸利率變化,購屋前須仔細評估日後付款能力及經濟狀況,選擇負擔得起的物件下手,較能維持日後生活品質。

 

 



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