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台北市中山區單價豪宅化 都更危老小宅成主流

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住展雜誌記者施絢傑/綜合報導
 
眾所皆知,台北市的現代化發展進程,是一路從西往東;歷年主要商圈包括忠孝東路四段一帶、信義計畫區,乃至晚近竄出的南港,都是順著此方向先後崛起。不過,也有某些區段是逆勢而為,除了靠政策及捷運再度興起的西門町外,中山區也一直是商業氣息鼎盛。
 
中山區約位台北市中心位置,北鄰士林區、東倚松山及內湖區、西通大同區、南接大安和中正區;區內最重要幹道之中山北路,日治時代更是所謂的「敕使街道」,也就是一路可從台北車站直達位劍潭山的台灣神社,因此也稱做「御成街道」。

 

即因如此,日人沿本路段打造高級住宅區,也造就至今日人仍喜在中山北路周邊租房的習性,甚至至今仍是旅台日籍人士最愛造訪處。
 
形貌多樣 住商各具特色
 
國民政府遷台後,不僅多位高階將領選擇居住中山區,當時美國大使館也在這裡(光點台北現址)。不過中山區之名,卻是源自國父孫文曾在「梅屋敷」休憩(今國父史蹟紀念館),為紀念此一事蹟而得名。
 
中山區形貌也相當多樣,前述中山北路,直至今日仍是北市境內最重要的南北向幹道之一,周邊還有南西商圈、晴光商圈等等,隔壁林森北路商家密集,聲色場所不少。
 
跨過基隆河往北來到大直地區,則又呈現完全不同樣態。其中的圓山地區,日治時期日人在劍潭山設立神社而開通,後來更是美軍協防司令部及美軍招待所所在地,發展相對早;因基隆河整治截彎取直而誕生、明水路以東的大直重劃區,則儼然是現代化發展範型,更是北市近年竄起的新豪宅聚落之一。
 
四通八達 帶動房市
 
不過,真正使中山區呈現現有規模的重要因素,還是交通。日治時代中山北路即有著「御成街道」稱號,後來中山北路更往北延伸到士林天母,由此可窺知本路段對本區乃至整個台北市的重要程度。
 
近代更重要的進展,則是建國南北路高架道路,及一系列捷運路線的興建;這些新增交通建設,都成為帶動區域房市的重要推力。以下根據重要交通幹道,加上區域發展樣貌,將整個中山區切成六個次分區,進一步分析。
 
一、中山北路沿線
 
如前文所指,中山北路在日治時期即貴為官道;不僅道路本身筆直、林蔭茂盛,沿線機能更是完整,國賓飯店及馬偕醫院等,都位本路段沿線;近年東側及北側又新建捷運淡水線及新莊線,更是如虎添翼。
 
可想而知,區段行情不僅居中山區前段班,全北市也是屬一屬二。早在金融海嘯前多頭,富都飯店改建案『遠雄富都』就開出近150萬/坪超高單價;資金行情高峰期,更曾出現逼近200萬/坪牌價者;不過以上高價案例多屬特例整體來說除非基地條件特佳,否則行情要站上三位數字,仍有難度。
 
此外,畢竟發展時間早,使得沿線包含巷內完整建地皆難尋,而商業氣息濃厚,區內店面價值不斐,也不利都更整合,因此只要基地夠大且完整,多規劃換屋甚至類豪宅;隱身巷弄內或基地較小者,則較常出現小宅。簡單說,就是單價飆漲加土地完整度受限,使得產品朝兩極化發展。
 
不過,近期市況再現變化;就近五年看,中大坪數愈來愈少,小宅充斥。這一來和整體房價持續飆高,及豪宅稅、高價住宅融資限制等政策箝制有關;但或許更重要因素是危老異軍突起,基地坪數愈來愈小。這也使得國賓飯店改建案『國賓皇琚』更顯特別。
 
截至2023年底止,『國』案其實尚未正式公開,但官方實價登錄已有資料曝光,成交價超過200萬/坪;更引人側目的是,該案規劃近年北市罕見的大坪數豪宅,單戶最小95坪起跳 。

 

 

 

中山北路

 

 

 

二、林森北路沿線
 
本區和中山北路沿線,不算有形式上的區隔,但卻是北市知名特種行業聚集地之一,環境複雜,東側又有新生北路高架,因此儘管有不錯的出租商機,行情卻是中山區相對較低者,僅比建國北路一殯附近高。
 
小環境稍亂且複雜,因此多數產品走小宅低總價路線,訴求出租商機者當然也不少。少數例外是2013年中山國小及捷運站附近的『忠泰M』,規劃90坪上下大坪數產品。
 
本區塊產品雖以中小坪數為大宗,開價也早就破百萬關卡,但實際成交行情仍難站穩三位數字;中山國小附近可能環境相對稍單純,加上近捷運站,因此算是本分區內行情稍佳者。

 

 

林森北路

 

三、新生北路以東至復興北路以西

本區約以松江路為主要發展軸心,整體機能稍遜於中山北路沿線,不過區內有多所中小學,還是北市知名B辦集中區,近年又先後有文湖線、新莊線及松山線等多條捷運加持,因此行情急起直追;如果基地完整又近學校或公園,更偶見豪宅級規劃,不過近年還是以中小坪數為大宗。
 
南京東路、松江路口,大陸建設2018年中開賣的『琢豐』,算是近年相對較特殊者;雖基地完整又臨雙幹道,但可能是位處B辦區,因此產品為含精裝修的飯店式住宅。
 
松江路、民族及民權東路所圍成的約三角型區塊,也就是行天宮以西至榮星花園一帶,則又相對特殊;主要是第一殯儀館就在區內,周邊還有相關行業聚集,影響程度不下於林森北路沿線之特種行業,因此是整個中山區行情最低處,甚至是北市一線區目前還找得到一百萬/坪以下成交價者。
 
事實上,從建國北路三段『安家TAKUMI』銷售歷程,即能佐證本區困境。該案2011年中即推出預售,當時案名『安家欽選』,還是規劃60坪以上換屋產品;但一年多後改名為『安家THouse』,產品更改為20餘坪複層式規劃,結果反應並沒有因此變好。後來本案數度更名重推,整個銷售期超過10年。
 
建案銷售不順,一般說法是臨建國高架且附近有果菜市場,又是遊走法令灰色地帶的複層式規劃,但其實真正理由,還是附近的一殯,讓產品就算總價屬北市低檔,還是不易得到購屋者認同。
 
不過根據最新訊息,一殯將在2024年上半年拆除,原有業務併入第二殯儀館;原址短期權充停車場,未來則會興建社福機構。雖然社福機構不算利多建設;但一殯拆除,至少小區域可望擺脫過往束縛。只是本區內還有建國高架及果菜市場;因此行情或許會小幅提升,但要追上其他分區水準,還是有一定難度。

 

 

榮星花園

四、條通商圈(南京東路以南、新生北路以西)
 
本區大概位在中山區西南隅,區內最知名處當屬「條通商圈」,日式餐飲及居酒屋相當密集,更不乏小吃美食,是旅台日籍人士,乃至國內外觀光客流連處。不過也因此小環境複雜,加上東側新生高架行經,行情亦屬中山區相對低檔,整個中山區中僅比一殯周邊略佳。
 
然本區西南側鄰華山藝文園區,離忠孝新生捷運站也不遠,因此歷來仍不乏高價案例,又以知名大陸建設『鐫豊』最具代表性。該案推出45坪以上換屋產品,平均開價更高達120萬/坪,且竟在短短不到兩個月售罄。
 
當然,本案實屬特例;一來屬都更案,僅40戶可售,且是仗著大陸建設名號吸引粉絲客。換成其他一般業者推案,幾乎不可能複製如此成績。也就是說,以本區小環境條件論,還是規劃低總價小宅比較合理。
 
五、中崙地區 中山女高及建啤廠周邊
 
本區位中山區東南隅、緊鄰大安區,加上長安東路二段質感相對不差,因此雖面積小,卻是整個中山區中,換屋甚至類豪宅產品出現比例較高的區段之一,行情當然也屬高標。建國啤酒廠及中山女高附近更是近年相對熱區,主要是該廠變更開發及中山女高南側公辦都更案所帶動。

不過的確是範圍小,加上建啤開發案傳出變數,因此近年本區推案已銳減;和大環境雷同者是,推案幾乎不是靠都更,不然就是危老整合,行情很早就站上百萬以上大關,產品小宅化的趨勢也非常明確。

 

 

大直美麗華

六、大直地區(含重劃區)
 
本區是全中山區中,唯一和其他次分區有實質隔閡(基隆河)者,約可再細分成兩大塊;一是基隆河早年整治截彎取直後的新生地,也就是大名鼎鼎的大直重劃區。另一則是北安路以西到海軍總部、忠烈祠一帶。
 
北安路以西算是北市早期聚落之一,又有軍事設施,因此歷年推案偏少;不過近年全北市瘋都更危老,本區也隨之起舞。此外,2023年喧騰一時的大直鄰損事件,及「肇事者」『基泰大直』(2021年底預售)都在本區,近文湖線大直站的『冠德大直湛』,更是身分特殊的公辦都更案。
 
至於大直重劃區,約明水路至永安國小周邊,由於有水岸條件,街廓相對完整、筆直,因此發跡時間較早,大直地區代表知名豪宅,幾乎全坐落在此,較知名者就是台積電榮董張忠謀入主的『西華富邦』。
 
明水路以西一直到環東大道一帶,區內有基河國宅,加上北側美麗華周邊屬娛樂區,因此重劃發展初期建商興趣缺缺;直到2003年後景氣復甦,建商才逐漸進軍本區,然可能屬商業區,因此常見小坪數產品;此外,到現在還是北市府燙手山芋,更多次被監察院糾正的所謂「商業宅」,也在本區。

 

 

冠德大直湛

如前段所指,本區部份屬商業娛樂用地,代表建物不得登記住宅使用。但由於當時景氣大好加上官方疏失未察,使得不少開發商遊走法令灰色地帶,在商業區推出實為住宅使用的「假住宅真商用」商品。
 
這類實屬違規的產物,馬郝主政都無法順利解決,後來的柯市府推繳交代金欲使其就地合法,但中央未首肯,代表一切懸而未決,商業宅至今仍妾身未明。有趣的是,近年不少建商開始在本區推商辦,主要和北市商辦板塊位移有關。
 
儘管本區有以上「共業」,但代表案例仍是豪宅,那就是萬豪酒店、宜華國際及富邦建設共同打造的『西華富邦』。本區地目也是娛樂用地,但低樓層為飯店,因此中高層得以合法登記住宅,本案更規劃108坪起跳的大戶產品。更令人咋舌的還是價格;實價揭露單價動輒200萬以上,39樓更傳超過290萬/坪。

 

 

西華富邦

發展基礎佳 供需穩定
 
以中山北路為基礎,中山區在日治時代即奠定穩定基礎,全區都市計劃更幾乎都是整齊的棋盤式規劃;難怪直到今日,仍是北市屬一屬二的精華區段。
 
基礎良好,加上近年又有多條捷運助攻,本區房市供給不但穩定,行情更始終維持高檔。扣除林森北路、條通商圈及一殯周邊外,中山區單價大概2008金融海嘯前,就已穩站百萬門檻。

然隨著市場景氣及政策影響,產品還是從早期兩極化,逐漸變成近年之單一走勢。或因整體條件佳,十年前中山區一般換屋產品仍不少,更偶見豪宅;2004年房價起漲後,小坪數甚至挑高產品一時風起雲湧,自此坪數漸往兩極發展,中間坪數三房銳減。
 
接著,從央行豪宅信用管控,到北市開徵豪宅稅等,整個高總價市場快速降溫,中山區也不例外,中大坪數愈來愈罕見。來到近年,另一政策更進一步促使產品愈往小宅化方向發展,就是都更及危老條例。
 
政策牽動 產品小宅化
 
北市原就一地難求,都更因而成為新顯學;不過一般都更畢竟需要多年整合,因此近年官方另推危老條例,結果不少舊飯店直接援此法源,拆除改建,中山區近來就有不少此類案例。
 
無論都更或危老,基於制度設計及業者運作等因素,開價超出原區域行情的機率就高,加上一般基地偏小也不夠方整,規劃中大坪數可能性當然偏低,結果就是充斥單價百萬以上,坪數25坪以下的高單、低總小宅。
 
中山區近年供給戶數在全北市中屬前段班,不過,號稱都更特快車的危老整合,也還需一定時間進行,因此展望未來,中山區正進入發展成熟,也就是供給稀缺、單價持續居高的穩定階段。

 

 

 

 

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