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中國房產5項新玩法 在風險中找機會

#租售 #中國房地產 #共享 #REITs

好房網News記者蔡佩蓉/台北報導

根據戴德梁行最新發布的《大中華區資本市場快訊》報告顯示,中國內地核心城市的投資額在第3季略有放緩,投資總額環比下降57.2%,主因在於部分高槓桿的投資開發商希望降低其負債率,除此之外,投資商也正在尋找高回報的物業投資機會。

▼中國房地產投資項目,近年有明顯變化。(圖/引用自維基百科/2010年8月19日/Mercureuma)

中國政府打房不手軟,一般認為「新國五條」發布後將對房市造成重傷害,圖為北京街景。(圖/引用自維基百科/2010年8月19日/Mercureuma)

戴德梁行大中華區資本市場研究及預測主管陳妍斐指出,在一線城市辦公大樓收益率走低的趨勢隻下,投資商更鎖定多樣化的物業,包括物流與研發中心、酒店與服務式公寓、共享居住空間、產業園區,以及零售項目。

戴德梁行專家團隊對於中國市場提出了5項趨勢看法。包括1、「中國首單央企租賃住房信託投資基金類REITs」:2017年10月23日,中國首單央企租賃住房信託投資基金類REITs 獲得上交所審批,成為第1個租賃住房證券化項目。現時中國房企面對融資壓力,保利的租賃住房類REITs獲批,正標誌著投資租賃市場的融資渠道得以打通。

第2、「改造提升類資產、城市副中心成為投資熱點」:今年上半年上海全市辦公大樓成交活躍,內資買家仍為交易主力軍,但境外投資者動作頻頻。以“獅城”新加坡為例,凱德集團以26.4億元拿下楊浦區五角場商圈的國正中心,吉寶置業中國與首峰資金管理以35.73億元聯合收購位於四川北路的虹口SOHO,創下虹口區商辦樓價格新高。

第3、「聯合辦公帶來資產管理新模式」:儘管現在聯合辦公市場存在供大於求的風險,但從資產管理的角度來看,聯合辦公業態則可以有選擇的應用於資產組合以提升資產表現。

第4、「中國共享公寓市場受到推許」:近期包括華平投資諾瓦居所酒店、魔方公寓,基匯資本投資灣流國際青年社區等,諸多投資者積極尋求合適的投資機會;開發商萬科、龍湖、保利和中海等都正計劃打造針對年輕租戶的大型租賃公寓項目。

第5、「房地產資產證券化市場方興未艾」:今年8月勒泰集團發行了境內首單不依賴主體評級且底層基礎資產為位於非一線城市的大型商業物業的類REITs產品,顯示了大陸房地產資產證券化的交易結構正在不斷突破,底層資產的選擇範圍越來越廣,投資者的投資邏輯也在向真正的資產證券化靠攏。

由於近年大陸房市也面臨政策調控緊縮等風險因素影響,房價受到波動,外資感受到這股氛圍,針對商用不動產物件投資也減少。戴德梁行指出,北京市場的部分,短期來看,開發商在北京資本市場依舊活躍,一方面努力囤積更多高品質資產來增加其資產儲備;另一方面,接近年底,迫於業績壓力,部分開發商也會適時出貨,市場供應將增多。



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